IN三里的故事与世茂城市更新的逻辑——采访世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉

来源:中国网地产 2021-06-03 16:44:29

近年来,南方城市的城市更新如火如荼,一批批开发商投身其中,在增储扩容的同时,不少足以成为行业案例的项目业已落地。

与之相对,北方城市也散落着可圈可点的城市更新项目,世茂IN三里就是其中之一。

作为世茂集团首个城市更新项目,IN三里自面世以来,就一直承载着外界的期待。近期,在世茂IN三里揭开神秘面纱的时刻,世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉接受中国网地产采访,进一步详述了世茂IN三里的故事,与世茂的城市更新逻辑。

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世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁

刘辉

项目重新定位 前端成为难点

放眼市场,IN三里着实有些特殊。

它不仅位于北方最具经济活力的特大城市北京,也处于北京潮流夜生活的核心地段三里屯。不得不承认的是,对于夜生活相对匮乏的北方城市而言,这是一个显而易见的特殊位置。

与此同时,IN三里的前身,是一个可供散售的70年产权公寓式住宅项目。集核心城市、核心地段、核心资产等元素于一身,IN三里无疑在市场上拥有独一份的稀缺性。

不过,刘辉为IN三里打出了一个较为保守的分数——80分,良好但没到优秀。他表示:“现阶段项目表现不错,跟周边对比还要高出不少,对于第一个项目而言,已经非常不容易了。”

刘辉口中的不容易,指的是项目的前端部分。在一片空白的情况下,为项目重新定位,改造出一个符合市场需求的产品,是最大的难点。

“你找十个人,可能十个人对此都有不同的理解。没有达成一致的时候谁也说服不了谁,每个人说的都有道理,因此前端比较花时间。”刘辉说道。

经过访谈,世茂发现客户的接受度比预想的更好,主要的问题并不在于购买力,而是客户找不到能实现自己生活方式和生活理念的产品。

世茂的访谈对象涵盖面较广,其中有个人也有企业,还有许多年轻的创业人士。更具体一些,约有三分之一的对象具有出国与创业背景,也有不少对生活抱持相当积极态度的人。在刘辉眼中,这些各种各样的访谈对象都有一个共同点,那就是与三里屯具有相当紧密的联系。

“他们可能小时候就生活在这里,或者后面某一个重要的时段在这里,要么朋友圈在这里,要么工作圈在这里。而且我们发现这些人对三里屯、工体高度认同,讲到这里的时候还是急切地想重返三里屯。”刘辉介绍道。

因此,IN三里所提供的不仅仅是满足社交需求的空间,而是足以满足“千人前面”不同生活追求的空间。换句话说,是集中人们精神追求,对标人们想象空间的场所。

当然,IN三里也涵盖了会客与定制的需求。项目不仅配备了多个私宴、咖啡厅等会客场所,还具有定制产品、双会所等高端空间。这是在充分利用家庭空间的基础上,世茂所构想的提高公共空间配套使用效率的规划。

 

城市更新难而复杂 却是大势所趋

难而复杂,是刘辉对城市更新领域的看法。

刘辉认为,城市更新的种类繁多,有时候需要靠机缘,可遇而不可求。仅仅是将旧的东西拆掉重建,已不再符合当下城市更新的需求。在保持原有风貌的基础上实现更广的受众,涵盖更丰富的功能,满足更多的社会与市场需求,才是一个受欢迎的项目。

因此,城市更新对开发商的综合能力提出了较高要求。

“不管是设计把握能力还是客户把握能力,包括对城市肌理还有文化脉络梳理的能力,要求都是很高的。”刘辉说道。

他表示,城市更新涉及到一个城市与区域的文化层面,首先要有代入感,需要建立在充分理解的基础上,这一过程即是城市更新的难点。

以IN三里为例,世茂的前期设想与访谈得到的内容大相径庭,这是经过更为深入地挖掘,经过一系列重点思考后呈现出的最终产品,“做有心人,这样做出来的城市更新的项目更容易成功一些”。

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世茂IN三里项目样板间

当人们谈起城市更新时,更多地会认为能为开发商带来中长期的利润支撑。但实际上,城市更新项目的利润未必会比其他业态高。刘辉坦言,城市更新是未来的趋势,城市的内生资源越来越稀缺是最为重要的一点,利润仅是其中的一部分,并非全部。

而不在城市更新领域进行探索,以后便不容易获得机会,更不会获得相关的能力。在刘辉看来,无论是未来客群还是城市边界,一系列相关内容都需要开发商躬身入局,在深度参与的过程中才能得以了解。

不过,城市更新仍面临着吃力不讨好的失败风险。一方面,内容、规划等限制条件较多,另一方面,项目一旦亏损就难以为继。所以,在摸索边界的过程中获取第一手经验是极为重要的,需要通过政府、周边及客户的评价找到正确的前进方向,项目的成功自然水到渠成。

对于未来,刘辉认为城市更新呈现更加多元化的形态。在如“798”等自发共创形式的项目兴起之后,越来越多的人逐步意识到城市更新的价值,其业态也不再局限于住宅与商业,内容也更加丰富多彩。

实际上,城市更新固定一种业态较为困难,无论面对个人还是大众客群,核心都是吸引流量,能在人们心中留下烙印,“这需要项目能解决人们生活上或者生活方式的需求,又或是涌现出一些比较创新、百花齐放的模式”。

刘辉进一步表示,为了高效率驾驭多元化的城市更新业态,需要开发商灵活运用标准化手段,不能为了标准化而标准化,否则容易产生矛盾。

 

模糊空间带来高自由度 从IN三里积累更多经验

遵循上述逻辑,IN三里在涵盖多种需求,打造多样空间的基础上,模糊了生活、爱好与工作界限,对标目标客户的需求。

在访谈的过程中,世茂发现业主对自由度有很高的的要求,功能定义清晰的常规化空间概念并不适用,在筛选客群的同时,也让IN三里最终确定了自身的新定位。

刘辉坦言,居住功能不是不需要,而是排行最后一位的功能,“一位年轻创业者全年有200多天在外出差,她购买的初衷只是为了方便与朋友会面交流”。

因此,IN三里并非是一个沿着住宅逻辑设计的项目,居室与门户的数量被置于其他需求的后面。这也成为解决车位配比痛点的关键,据悉,项目一共拥有85户,车位配比达到1:1。

与此同时,在居室空间方面,IN三里给予客户较高的自由度与选择权,从一居室至三居室均有不同的方案,适配各个业主的需求。

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世茂IN三里项目样板间

“我们总结下来,价值的排序一定是多功能、社交功能价值大于住宅的功能。”刘辉说道。

在公共空间方面,目前项目二层与顶层均为世茂自持运营,属于对业主配套,同时也对外进行营业。为了保持与周边环境的协调及品质,项目将设立较高的商业门槛,保证高品质与可控性。

为了契合严格的城市管制,IN三里在立面、观景等方面拥有极高的品质。据刘辉介绍,项目并没有将旧楼拆出,而是在原有界面的基础上,更新了立面。考虑到节能问题,楼体玻璃幕墙使用的每块玻璃都有一吨重。

同时,经过研究,世茂一反市面上“恒温恒湿”的室内调控设计,通过智能化手段根据早晚四季室外环境的变化,动态调整室内室外的温度与湿度,实现真实且舒适的居住环境。

“城市界面上的东西,你的很多想法要实现非常难。”刘辉感慨道。他坦言,IN三里的开发周期需要两年左右的时间,而世茂的下一个城市更新项目,无论是时间还是业态的规划,还犹未可知。

刘辉进一步表示,IN三里目前仅能作为一个特殊的个体项目,难以成为世茂未来的产品系列。因为IN三里不仅位置上独一无二,并且还是特殊的70年产权公寓式住宅。另一方面,城市更新领域涉及的问题较为复杂,世茂还在通过在项目上的实践进行深入的探索,汲取更多的经验,或在成熟之后再考虑发布产品系,“只有这个项目做好了,有经验了,之后的项目才可能打动别人,才能有更多的机会”。

(责任编辑:石昊一)
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