2021是“十四五”开局之年，多地不断强调稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，并且要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

而随着政策以及金融监管不断加码，房企对金融环境预期紧张，境内融资环境承压，房企开年抢跑美元债市，融资热度不及上年同期。

融资规模低于预期

2020年1月最后一周正值春节假期休市期，且新冠疫情蔓延，在减少一周交易日的情况下，今年首月发债规模仍未能超越上年同期。

据贝壳研究院统计，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。其中境外债券规模占比54%，增幅较2020年同期收窄11.2个百分点。

具体来看，碧桂园、融创中国领跑1月，发债规模均超70亿元。而世茂集团、越秀地产、正荣地产、万科紧随其后，勇闯50亿元关卡。

境外债市回暖

据中国网地产不完全统计，1月开年，房企实际完成美元融资高达143.5亿美元，相比2020年12月的25亿美元大涨475%。

其中，世茂集团8.72亿美元优先票据票面利率3.45%、碧桂园拟发行2笔合计12亿美元票据，利率最高3.3%。两家房企新发行的美元票据，均创下近期民营房企境外发债利率最低。

随后仅1月首周，宝龙、正荣地产、中梁控股、当代置业、禹洲集团等多家房企披露美元债发行计划。其中上坤地产1.85亿美元票据票面利率最高为12.75%；华南城增发的1.2亿美元票据利率为10.75%；德信中国1.5亿美元优先票据，票面利率9.95%。

除此之外，1月22日，融创中国公告称拟发行2笔共计11亿美元票据，票面利率最高为6.5%。

张大伟表示，“美元债对于房地产企业来说并非主要资金来源， 最近房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场已经走出了资金最困难时期。大部分房企为了应对未来可能的市场变化加快储备资金。 

监管加码 境内债市承压

银保监会在2021年工作会议中指出，严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理。继续做好不良资产处置。加快推动高风险机构处置。

据中国网地产不完全统计，1月房企境内债券融资共计749.8亿元人民币，其中万科共计发行50亿元票据，分别为20亿元中期票据，票面利率3.76%；以及30亿元公司债券，票面利率最高3.98%。

值得注意的是，本月多家房企大额债券进度状态也进行了更新。其中包括碧桂园139亿元公司债获通过；万达商管128亿公司债提交注册；时代控股54.1亿元公司债获受理；融创20亿元购房尾款资产支持ABS获受理。

融资成本呈现降低态势

据数据显示，1月境内债券融资平均票面利率为4.75%，较上月下降0.28个百分点，同比下降6.1%；境外债券融资平均票面利率7.11%，较上月大幅下降0.68个百分点，同比下降17.5%。

部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，融资成本不惜高于均值。其中绿地控股于1月7日发行26亿公司债，票面利率7%。同日鑫苑置业5亿公司债票面利率为8.35%。融创地产集团30亿公司债票面利率为6.8%。

债务高峰来临 偿债压力攀升

随着到期债务高峰的来临，房企偿债压力继续攀升，融资成本至关重要。而据贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%。其中1月境内外债券融资到期债务规模约1447亿元，同比增加118.9%。

1月，多家企业发布赎债计划。其中包括融创中国提前赎回1宗8亿美元票据，票面利率7.865%；正荣拟赎回1宗3.1亿美元票据，票面利率9.15%；碧桂园赎回1宗5.5亿美元票据，票面利率7.125%。

虽然疫情对市场的影响逐渐减小，但房企的资金回笼压力依旧只增不减。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：总体看当下房企融资井喷，境外融资爆发，主要原因是房企未雨绸缪，加大融资避免可能的政策风险。

另外整体政策看，不论是三条红线还是其他政策，目前还未落地，企业抓紧窗口期，加大融资，融资成本也非常低，有利于企业置换过去的高额度融资。