（西南财经大学经济学院教授 博士生导师 刘璐）

应该说，这次疫情给商业地产及其运营带来了很大的冲击。其中有些影响是暂时的，有些影响则是深远的。

首先从办公来说，未来对写字楼的需求可能减少。在云和5G的冲击之下，线下实体办公物业空间本身就正在收到影响。本来这种影响是一个循序渐进的过程，但受本次疫情影响，这一进程被突然加速提前了。

甚至在疫情完全回复以后，企业的办公甚至用工模式都会发生一些变化。比如这次疫情期间出现的“共享员工”模式，本来是应急之举，但对于很多设计类，或者对员工实体集中线下办公粘性本来就不太强的行业而言，可能会促发不少变革。

未来可能更多的企业会倾向于少部分线下实体办公和大量线上云办公模式的结合，这真的就是深远的影响了。

对写字楼类的商业物业而言，一方面是需求面积可能减少，另一方面是对网络，智能化设备等硬件可能增加。

这次疫情对商铺等商业物业的冲击是显而易见的，人们宅家里那段时间，商铺几乎就没有顾客了。虽然现在逐渐在恢复，但人们依然很谨慎。虽然疫情本身的影响是暂时的，但是带给人们心理的冲击和对卫生防范需求的增加会持续比较长的时间，特别是在境外疫情压力依然很大的情况下，从本质上来说，经营类商业物业所需要的人群扎堆，人流密集等条件，与疫情防控本身就是矛盾的。

目前不少餐饮类商铺虽然重新开业，但也不得不增加桌面间距，则实际上也是降低了单位经营面积的营收。

当然，拓展线上电商业务，很多商家本来就一直在做，只不过疫情冲击下，这就从选做题变为了必答题，成了很多商家活下去的重要依托。

本次疫情对业态的影响也是深远的。除了餐饮等，KTV，影院等这种对营业面积需求大的业态收本次疫情影响很大，而且至今没有恢复营业。这个行业的阵痛期确实需要挺过去。但人们的客观消费需求也还是存在的。等疫情完全结速 这些都会慢慢恢复。购物类的零售业态，即使没有一起影响，受电商冲击也越来越大，疫情更是加速了这个影响。

另外 从商业物业的分类来说，集中式的商业物业这次更是完败于开放式的商业物业。类似社区商铺，商业街等，其灵活性远大于集中式的商业物业。

未来的新建商业物业，首先量上一定要控制。大商业时代可能基本已经过去了。另外就是设计上要创新，拥有更多露台等开放空间的物业可能会更受投资人的青睐。

刘璐，西南财经大学经济学院教授，博士生导师。