以价换量成为今年北京二手房市场的关键词。在楼市整体趋冷的大环境下，以限竞房为主的新房供应，对二手房市场形成了较大影响。今年以来，北京二手房总体成交疲软，虽然在年初等个别月份出现了“小阳春”，但后续全面回暖的动力并不强劲，整体处于横盘状态。在此情况下，业主惜售和购房者观望，成为二手房市场较重的两股情绪。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”业内相关人士称，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，今年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

北京的二手房市场，除去10月，6-11月北京二手住宅交易量一直处在1.2万套上下。因国庆因素，10月北京二手房网签量大幅下降，11月二手房重回万套以上水平。

截至11月，在市场回温、高单价区域成交占比提升的共同作用下，北京二手房成交均价结束连续 5个月的下跌趋势，小幅微升0.4%，总体保持平稳走势。

整体来看，在网签走势平稳的同时，11月北京二手房实际交易量回升，价格稳中有降，市场有 “以价换量”的表现，市场活跃度提高。同时，11月 “首次购房”客户占比再度扩大，刚需入市的意愿有所增强。

不过，业内人士认为，北京的楼市调控仍然是高压态势，松动的可能很小，市场的有效购房需求仍以刚需为主，房价也难有上涨空间。

年底，部分购房需求有望得到进一步释放，预计今年最后一个月北京二手房网签量大概率将超过1.3 万套，价格或将呈现稳中小幅下跌趋势。

上述业内人士称，宏观经济压力下，政策不能过“紧”，在房地产风险防控的大方向下，政策也不会“松”，“稳”+“一城一策”仍是主基调。

二手房·数据

1.45万套

2019年，北京作为全国楼市的标杆，二手住宅网签全年约1.45万套，同比微降6%左右。

42.68%

11月实时签单量环比增长42.68%，同比增长24.58%，是今年一季度过后的首次明显增长。

存量企稳 入市活跃度略回温

我爱我家营销与品牌中心总监 刘波

基于调控政策顶层设计的不断优化与落实层面的细化，北京楼市基本告别“房价大起大落、成交剧烈波动”的状态。2019年的北京存量市场，可用“价格企稳，属性回归”来形容。

北京是全国楼市标杆，今年以来在坚定执行调控政策的前提下始终处于企稳的市场态势，波动不大。从数据上来看，2019年，北京二手住宅前11月网签130856套，全年预计1.45万套，同比微降6%左右；11月成交均价为每平方米56398元，与2018年的每平方米56283元基本持平。目前来看，2020年北京存量市场整体仍会保持平稳，但长期的交易低迷和价格下滑使北京二手房市场积攒了不少潜在需求，不排除明年的交易热度会小幅回升。