小区业委会怎么迈过“三道坎”?

来源:海南日报 2019-12-17 14:14:25

物业公司服务质量,直接影响小区居民的居住质量,甚至幸福感的提升。但如何让物业公司做好服务并接受监管,海口和国内其他城市一样正被这个老生常谈的问题困扰着。

为能更好地监管物业服务企业,今年来,海口不仅大力倡导成立业主委员会,还于12月10日出台了《海口市物业服务企业信用信息管理办法(试行)》,同时酝酿着制定其他监管物业服务的相关条例。

“完善顶层法规制度、厘清监管部门责任、小区业委会良性运转,才能破解小区物业服务监管难题。”日前,海口市业主委员会协会会长肖江涛在接受采访时坦言,唯有掌握这三大“法宝”,小区业委会才能真正发挥作用,才能让小区业主当家做主,享受更优质的物业服务。

想换新物业 业委会维权难

位于海口市振发路的凤翔花园小区,早在2018年就酝酿成立业委会,但是时间过去一年多,该小区连业委会筹备组都“难产”。

“小区有十多栋楼、上千户业主,要让绝大部分业主支持成立业委会,本身就是件难事。”曾参与业委会筹建工作的业主符芳海告诉海南日报记者,由于凑不齐筹备组人数,又缺乏了解成立程序且有组织经验的“领头雁”,业委会成立工作只能一拖再拖。

“成立业委会,是目前监管小区物业服务最行之有效的办法,但是成立并运作业委会并不是件易事,需要消耗热心业主大量心血和时间。”肖江涛表示,业委会从筹备到成立,需要历经宣传发动、成立筹备组、召开业主大会3个阶段,需准备的资料多达20多项,且均有相应要求,一旦小区业委会发起人对相关规定理解出现偏差,或执行过程不妥,很可能前功尽弃。

业委会成立难,让海口近3000个居民小区里仅有400多家业委会,且良性运转的业委会并不多。以凤翔花园小区附近的椰海新城小区为例,早在2018年底成立的业委会,目前15名委员中已有4人辞职。

“成立后,原本要监督物业服务工作,同心协力招标新物业公司进场,但新物业没来,内部就‘炸了锅’。”椰海新城小区业委会主任韩林怡坦言,仅为招标新的物业管理公司,业委会内部很快就产生了“分裂”,甚至一度在小区业主微信群内对峙,整个业委会都处于瘫痪状态,监管物业服务更是无从谈起。

被告被冷落 业委会运转难

为更换掉前期物业公司,12月13日,海口夏威夷花苑小区业委会主任周汉洪“被迫”第二次走进法庭,心中五味杂陈。

2017年3月,该小区业委会成立,通过洽谈同前期物业公司重新签订了服务合同。但一年过去,周汉洪发现该物业公司既不履行服务合同条款,对业委会的各项整改要求也敷衍了事。今年4月,该小区再次召开业主大会,决定重新选聘物业公司。

但令周汉洪意外的是,由于前期物业公司不退场,在和物业人员发生冲突后,他两次被派出所行政拘留。随后又因部分业主不认可新物业公司招标程序,让他两次站上了法庭被告席上。近一年折腾下来,周汉洪和小区业主至今仍无法让新物业公司进场。

这样的故事,不只发生在夏威夷花苑小区。召开业主大会、重新选聘物业公司、被质疑招标程序违法、惹官司上身……不少小区在业委会成立后,业主既没能享受到优质物业服务,监管权利还来不及履行,反而惹来“一身骚”。而物业公司长期不公示公共收益、新老物业交接耍赖扯皮等种种做法,让不少成立了业委会的小区业主仍旧头疼。

以海口香榭花园小区为例,早在业委会成立前,就有业主要求服务小区的海南华宇名第物业公司公示公共收益,但直至该小区于今年1月成立业委会后,该公司才公布了一笔“糊涂账”:公共受益用于小区建设,但支出比收益多,小区业主反倒集体欠下9万余元公共建设费用。

今年6月,香榭花园小区业委会通过招标选聘了新物业进场,但交接工作开展半年多都未取得任何进展,这也给物业服务带来了诸多不便。“业委会多次投诉到海口市住建局、凤翔街道办,依旧没得到妥善解决。”该小区业委会委员陈鸿斌说,由于相关法律条文对上述两类问题并无明确处理规定,为物业公司拖延推诿提供“回旋”空间。

门槛挺苛刻 业委会成立难

“物业服务企业监管难,归根结底是目前我省及海口市物业监管法规不完善。”广东深天成(文昌)律师事务所律师许春珍说,从近两年来代理的多个业委会与前期物业公司诉讼案件能看出,顶层法律制度建设不健全,导致物业监管成了棘手难题。

“前期物业公司由开发商引进,合同条款制定有利于开发商,但购买服务的却是小区业主。”许春珍笑称,某种程度上说,前期物业入驻小区,“抢夺”了购买服务方的选择权,导致前期物业在退场过程中容易引发“耍赖”行为。

此外,我省及海口现行有关监督物业服务的法律条款中,对物业公司约束性普遍不强,而对业主成立业委会要求却极其苛刻,这也导致业委会成立难。“且现行的法律条款和相关政策,并未厘清相关监管部门责任,导致相关处罚主体责任不明确,进而形成部分物业监管空白地带。”许春珍认为,相关法律条文未厘清业委会权责关系,极易导致业委会在开展具体业务工作时要么无法可依、要么费尽周折,极不利于业委会的正常运转。

“制定完善的监管法律条例,明确相关监管部门的职责,同时采取措施让业委会易于成立并有效运转,真正让物业监管工作落到实处。”肖江涛建议,物业服务主管部门首先要从顶层法律制定及制度建设着手,完善目前物业服务监管法律,堵上目前监管制度存在的漏洞,建立起长效物业监管制度。此外可以通过购买第三方服务的方式指导业委会成立和运行。

“唯有从完善制度、明确监管、保障业委会良性运转三方面发力,才能让海口各个小区物业服务质量提升,让业主住得舒心、住得放心。”肖江涛说。

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