7月27日，2019博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行。在分论坛日的首个环节，以《城市群大时代：城镇化主场与经济新动能》为主题，演讲嘉宾就城市群规划和房企布局进行了充分的分享与讨论。

著名学者、商业思想家吴伯凡，首创经中产业新城平台副总经理董茜, 金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富，以及佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策分别在现场分享了他们的观点。

董茜认为，目前中国的城市格局非常明朗，京津翼、长三角、珠三角、成渝与长江中游五大城市群是中国最有潜力的地区——11%的国土面积贡献了55%的经济规模和47%的商品房销售面积。五大城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人聚集于此，通过产业、交通、市场所形成名为城市群经济体的新经济形态，而房企在城市群经济体中再次寻找到了增长机会。

董茜表示，城市群具备的4个核心要素是房企需要关注的。

首先是产业。产业结构体系越完善，产业间的相关性越强，城市群的总体发展就越好；其次是交通，能实现人们当天往返诉求的便捷交通是城市群的核心竞争力之一；第三要素是人口流量、物资与现金流，三个方面的强度体现了城市间的强度；第四个要素是政策机制，即政策与市场机制的完善性。

原首创集团董事长刘晓光曾于2013年提出了未来城市综合运营的模式，他表示首创的主业非地产而是城市。“中国房地产未来的模式创新才是企业的核心竞争力，”董茜说道，“城市的综合运营是大型房企转型的方向。”

也正是因此，首创将30平方公里的自有用地用于建设京津冀协同发展示范区。作为被北京、天津两市定义为非首都功能疏解的重要承载地，占地38平方公里的示范区，其开发建设周期是15年，总建筑规模为2700万平方米，常住人口31万。“我们将投入2500亿元，就业人口18万。”董茜说道。

示范区作为北京、天津的重点项目，结合了两市的产业规划，主要以非首都功能疏解和市场化招商双轮驱动，聚焦打造高技术组团和高端现代服务业的聚合。据董茜介绍，示范区已与京东方、阿里云、国家纳米院、深兰科技等14家企业签订了合作协议，投资额将达到55亿元。随着这几年产业项目的落地，示范区近几年直接导入产业人口约3万人。

同时，示范区亦享受到了两市的优惠政策，包括京津翼发展政策9项，北京的疏解政策18项，还有天津的产业招商政策81项，以及多项的产业投资资金。在外部政策保障的基础上，示范区内部也成立了投资项目评价体系、税收减免等优惠政策7项，首创方面将投入80亿元的产业扶持资金。

“在示范区周边的产业非常成熟，”董茜介绍到，“包括天津滨海新区、高新区与开发区，形成了高端装备制造、航空航天、生物医药、电子信息等高端新型现代产业集群。”在聚集多种产业与企业的同时，亦能吸引更多的人口资源。董茜表示，目前示范区的居住人口以产业人口、改善性人口及政策驱动性人口作为主要类型，首创计划用15年的周期，将示范区打造旅游休闲、生产居住、高等教育、健康医疗等为一体的产城融合的样板城市。

在交通方面，位于天津城区东北部的示范区，在京津“1.5小时”的经济圈内，与天津城区、滨海新区、北京、雄安新区等地相距15-150公里，与滨海国际机场、首都国际机场、天津港等交通枢纽相距15-130公里，交通较为便利。

目前，示范区将加快11.8平方公里起步区的全面启动建设。首创投入40亿元，64公里的道路已经开工，其中37公里已具备通车条件。燃气、排水、热力、通信、场站等建设将于2020年全部完成，达到“九通一平”的标准，为项目的落地提供基础保障。

示范区还将启动建设12年制的公益学校，计划于2021年9月份进行开学，并将导入高等民办学校、国际学校、高等院校等优秀教育资源。同时，还将导入两市的优秀医疗资源，建设综合医院及多个卫生服务中心，“示范区将设立综合医院、专科医院、科研院所和高端的项目，6平方公里的智慧医疗城立足于天津，服务京津翼”。

此外，示范区内的多项商业配套业已开工，预计于2020年底完工。“目前，示范区实现了806亩的住宅与商业的出让，近三年示范区将推出4790亩的住宅及公寓的出让。”董茜说道。