“鹏友会”蒋鹏:2019是地产企业的生死年

来源:中国网地产 2019-03-26 12:29:14

2019年开始的两个波段,房地产企业将集中进入还贷高峰期。

“鹏友会”创始人蒋鹏认为,没有上市的公司,没有上市通道的公司,濒临死亡几乎是常态。上市的企业当中,如果过去能量被消耗殆尽,大概也会有濒临死亡的危机。

“鹏友会”蒋鹏:2019是地产企业的生死年-中国网地产

“鹏友会”创始人蒋鹏

3月20日,中国网地产在成都对话蒋鹏。在长达两个小时的交流中,蒋鹏就“市场趋势”、“房地产周期”、“债务问题”、“去地产化”等热点话题,回答了相关提问。智者之言锋利如刀,鉴于篇幅所限,我们删减了部分文字,基本保留了访谈的原汁原味,以飨读者。

第一问:您怎么看2019年的房地产市场?最好能谈一下整体上的价格走势。

蒋鹏:首先,就不要聊价格。我认为只有骗子跟忽悠贩子才喜欢干这事。

在中国,影响价格的参数非常之复杂。我们判断,19年和20年是一个波段,2021年到2022年是一个波段。这两个波段是什么? 是地产行业集体的还贷高峰期。

正常情况下,这两个波段当中,地产企业会全面遭遇被并购的局面。19年经济肯定不好,这也是一个共识。那么,经济不好和行业背景不好的情况下,反而今年目前呈现政策是它在往上拉,但拉的原因是什么?是面粉在增加。面粉增加,已经违背了这两年控制房价的背景。那是因为政府在防范经济被地产绑架的时候,依然没有找到更好的解决办法。

到现在为止,各市区县推地的频率,明显在增加,但是地依然不好卖。这意味着什么?就是说,地产企业的面粉,比以前平均,它会拉起来,所以,今年的局面是有可能价格依然会往上走,量跟价都有可能往上走,但量增幅小过于价格增幅。

我认为,价格应该还会在起落当中,政府宏观政策可能会来回的摇摆。但有一样东西它扛不住,就是说你的土地必须拍卖,否则的话,地方财政就没钱。在这当中,政府肯定不会轻易放开价格控制,而有可能进一步倒逼什么?就是说,我要卖高价土地,但是我又不能让你去卖高价房,就是要压低开发商的利润,但政府又不压低拍卖价格,那么就导致企业在拿地的时候,速度会放缓。

现在是还贷高峰期。我自己在朋友圈有发数据,你搜一下。在这种情况下,没有上市的公司,没有上市通道的公司,濒临死亡几乎是常态,今年的中小、小微企业,死亡一定是常态化。然后,上市当中,如果它在过去的时间能量被消耗殆尽,大概也会濒临死亡。

现在,最强的可能就是前30强的企业,大的销售规模和银行之间的合作关系,让它有更大的腾挪空间。很多小微企业,在过去没有机会拿地的,相反很难活下,虽然他手上有现金流。中间的企业,只要它负债达到一定比率,阵亡率也会很高。

所以,2019年和明年,是最艰难的一个波动。这当中,大量的洗牌一定会出现,但是头部跟尾部不会发生太大变化,中间会发生变化。

第二问:近来,房地产企业的年报陆续出来了,您觉得最大的变化是什么?

蒋鹏:这些企业,第一是懂政策的,第二都是利用这个时期快速降低杠杆,提高自己在资金上的支配权,都在降风险。你看到好像是一片红,实际上只有这些企业,我认为它们在以进为退,让自己的风险尽量降下去。

然后,其它企业你一跟就死。如果通过它们的市盈率,看到说是市场又转好了,那是极其愚蠢的判断。小微企业,这个时候,理论上千万不要跟,这些上市公司,因为有上市公司平台,它们一定是通过各种方式在降低风险,让自己存活下去。

2019年,应该是个生死年。这是我个人看法。

第三问:有的企业强调去地产化,有的企业强调深耕地产,您如何评价?

蒋鹏:去地产化,是最不要脸的说法。因为,最近政府也在去地产化,经济也在去地产化,然后企业也在去地产化。但是,到现在为止,还是靠卖房子赚钱,还是靠卖地赚钱。

其实,去地产化,已经看到了这种模式带来的弊端,想做一个转型。我们认为这是一件积极的东西,但不积极的地方在于什么?你做的事情,大家都说它有风险,但是你从而得到了好处,你该承担的责任你不去扛,然后看到风险你就躲,这是消极的东西。所以,从消极的角度讲,那就是很不要脸。

事实上,到今天为止,政府也没去掉,企业也没有去掉,哪个企业去掉了,对不对?然后你看这些企业所谓的多元化全部在亏钱,你说哪个在赚钱?因为那些东西本身就很难赚到钱,那是长线经营。它跟开发商高频大量的收益,那是两码事情。

(长远的角度看,这是个伪命题,还是可以尝试?)

长远看它其实是什么?就是说地产企业如果它真的要转型,首先你要不要跳开这个行业?如果还在这行业当中,那是不可能做到的事情。你要看财务报表,你兜里面钱一百块钱,九十九块钱的地产,然后你一块钱其他方面。你告诉我去地产了,你说这个有意思吗?

第四问:您怎么看房地产的周期性,现在处在一个什么样的情况?

蒋鹏:现在,最大的一个变化,是周期的频率比以前要短。以前平均是两年一个起落,但是这四年下来,大概是以一年和月为单位,变化的周期越来越短。就在瞬间起步,今天好,明天可能就出问题。今天出问题,明天可能就起来,这是政府这只手在进行把控。我们现在已经跑不了周期了,跑的是生命线。

以前,周期当中市场很大,很多未知领域还没开发,现在没有了。你看,这十年时间,把商业搞烂,但也在发展。现在有多企业,地产营销、开发,几乎都是我方人员,商业这一块儿主要还是五大行。好丢脸的一件事情,因为其它东西过得去,这东西过不去,因为它是长线经营,在吃快钱的地方,几乎全都是我方拿下。只要吃慢钱的地方,我方几乎全线溃败,目前商业经营能够运转起来,几乎也是“老外”占大部份江山。

现在为止,从赚快钱的这里面,已经跑不了什么周期了。土地开发当中,从住宅、商业、产业地产、文创、文旅、养老,所有东西,只要开发商做主导,几乎都不赚钱。赚钱的,还是住房这个版块。然后,政府还在卖地,根本的基因都没有改变,还想有未来?没有未来。只是说,当下我们的生命线还有多长,可能最多还有十年时间。

第五问:今年以来房地产企业境内发外债的规模达到1918亿(截止3月20日),大幅增加115%。您怎么看房企负债问题?

蒋鹏: 你这个数据不全。首先就说房企是哪些?总数多少?就一百强当中的哪些企业?因为全国几十万家房企,这肯定不是代表性,对不对?它是少数派,一百强企业里面估计只有30家以内的企业,少数派的问题,不能做普遍性的问题。

这个其实是它这种情况下,只是这种头部企业当中,逃生的一个做法。这种逃生,就像地球出了问题,有宇宙飞船,他永远是最精英的部分人逃出去。然后,你问这帮精英,他怎么能代表这个市场?,

(但我想问的,比如说恒大,它发行美元债利息已经高达13.75%,你怎么看?)

恒大碧桂园,这些企业,前段时间在垮价,它垮价都是老套路,对不对?这家企业永远在生死线上跑来跑去,然后这种企业有时候都快死掉的时候,他用的都是中国国情的手法。 所以这些企业当中,它所有调配方式里面,它都是依托中国的市场,然后依托中国的手法,然后进行资源调配,所有的目标第一是让自己活下去,然后同时伺机拉起来。

然后,我再跟你讲,为什么它发展那么快,它是国内跑周期跑得最高明的一个企业。它所有都在谷顶跑,所以现在只要看到网上卖东西的时候,它一定在回现金,降价卖东西一定回流现金。

第六问:您觉得怎样的房企才是好企业?

蒋鹏:万华算是一个,真的,我们成都地产企业,其实都是蛮值得骄傲的。成都老的那批人做出来产品都是产品。绿城也算做产品,但是,很不幸的地方,在中国地产行业,凡是做产品的都做不大。因为你的建设周期,工程周期拉长以后,财务成本就拉高了。 怎么办?

所以一个环境为什么恶劣?就是不允许认认真真做人做事的时候。这是早就该呼吁的东西。有人说,这个人不得了,企业规模多大,这其实都很简单的道理。就像你们做事情,我们做事情,每个人要对自己言行负责,要对其他人负责,负责是不是应该常态化的东西。

我觉得建议不要把重心放到每个企业身上,你目标到哪个企业上,貌似看到这个点吸引点会很多,但是很难公平。你只要不公平,别人就会质疑你的整体的公正性的问题。

第七问:现在来说,房价涨的风险大,还是跌的风险大?

蒋鹏:我个人认为房价是起落当中。如果是我个人,我会选择现在去投资买。

(其实我这个问题的意思就是这样子,从房地产市场角度来看,对政府也好,对企业也好,对购房者也好,投资者也好,到底是房价跌了的风险更大,还是涨了之后的风险大?)

你告诉我,风险,什么叫风险? 你首先真的,你认真回答我这个问题,什么叫风险?

(我指的是财务这一块的风险?)

你继续细化它什么财务风险?

(比如说房价跌了之后,可能很多企业会是一个债务问题,政府的债务,还有个人的债务这一块。)

这个问题你没有认真思考。我说你们只是习惯性的一种问法,我明确跟你讲,很多人说房价跌,这对C端来讲,从来就没有财务风险。除非是你完全违背着借高利贷刷信用卡,任何时候都是财务风险。正常情况下,你买房都月供首付,是不是?你就是月供断掉,它转售卖出去,它也能止损。唯一有风险的是B端,还是企业。

面粉价格,高于面包价格,它永远是问题。财务成本,高于它的企业盈利率,它永远是风险。风险,唯一能够死掉垮掉,只有B端,所以,你们在这个方向来讲,一定要站在地产企业的角度去帮它看问题,C端是没有任何的风险。

有什么风险?你房价今年跌明年涨后年大后年涨,然后涨幅下来之后,它起码是保本的。然后,凭什么投资住房就成买卖产品,政府一再提出东西你听不进去。 全中国上上下下都把它当成投资产品,而且当成了这种跟地产企业一种想法,是快投入大产出,大进大出。

你问的问题本身还在那个逻辑上,思路本身就错了,对吧?所以它有什么风险?正常情况下,你拿到以后,要不就把它租赁出去,变成一个长期经营产品,最后计算是你的财务成本,是你的经营出去一个月的收入和你的月供,以及财务成本利息。

长线经营产品,不是以天为单位,也不是以月单位,甚至是以年为单位,但不是以一年,起码三五八年这样一个波段来计算它的收益部分。有一个既定的情景在里面,经营性产品原则上70年就按70年来算,只是分解到三年五年八年,阶段性的能够实现递增,最后打平,永远不会亏损。

很多时候,老百姓投钱,谁要保证你赚钱。谁规定做生意一定能赚钱,不能赔钱?结果在中国,老百姓都是这种想法,包括你问的,本身还停留在那种想法。真正需要被关心的是地产商,它才有生死问题。

所以,从这个角度讲,地产商很不容易,因为你们都不关注它,甚至都不懂关注它。媒体本身有公众属性,所以你刚才问的问题,一个是有代表性,为什么刚才反问你,不是你问出来,是这个社会上上下下还停留在这种状态。

第八问:对文旅地产,您有什么想说的?最近很火的TOD和产城,认为行业现在的最大痛点在哪里?

蒋鹏:这行业存在本身就是痛点。它是属于什么?包括你说TOD,原则上这条线全是一脉相承,这个地产结构什么?它都是以卖房子为主。

为什么要以卖房子为主?因为,只有那个钱,才能够快速的让它财务成本和收益正常运转,解决它的问题。所有长期运营的,所有需要投入内容的,它的投入又大,见效又慢,周期又长,怎么可能赚钱?所以说,文旅,什么特色小镇,什么田园综合体,说的什么TOD,全是这条线。

第九问:最后一个问题,成都摇号一年多了,到现在有很多单价两三万的盘都开出来了。您怎么看这样一个趋势?

蒋鹏:因为这个话题都属于很low的话题,因为这个价格。我就这个问题本身说哈,对人没有,我对你们印象很好,这个方面我得补充一下。这个问题本身来讲,它是缺乏洞见性的问题。

因为价格,在中国从长周期来看,肯定是递增。中国经济到目前为止,它还在高位徘徊,不管说我们是炮制出来的高位水平,但是中国目前为止在转型期,做得好,我们现在所有所谓的高点,可能只是一个基础而已。所以讨论价格有什么意义?而是说,如果我们的购买力和我们的消费能力全部起来,这个价格就不是问题。

我们有时候习惯站在什么……自己的兜里那点都有钱,去看政府的GDP,甚至根本就不想未来的发展,而决定价格的是政府的GDP和未来的发展。

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