2019年开始的两个波段，房地产企业将集中进入还贷高峰期。

“鹏友会”创始人蒋鹏认为，没有上市的公司，没有上市通道的公司，濒临死亡几乎是常态。上市的企业当中，如果过去能量被消耗殆尽，大概也会有濒临死亡的危机。

“鹏友会”创始人蒋鹏

3月20日，中国网地产在成都对话蒋鹏。在长达两个小时的交流中，蒋鹏就“市场趋势”、“房地产周期”、“债务问题”、“去地产化”等热点话题，回答了相关提问。智者之言锋利如刀，鉴于篇幅所限，我们删减了部分文字，基本保留了访谈的原汁原味，以飨读者。

第一问：您怎么看2019年的房地产市场？最好能谈一下整体上的价格走势。

蒋鹏：首先，就不要聊价格。我认为只有骗子跟忽悠贩子才喜欢干这事。

在中国，影响价格的参数非常之复杂。我们判断，19年和20年是一个波段，2021年到2022年是一个波段。这两个波段是什么？ 是地产行业集体的还贷高峰期。

正常情况下，这两个波段当中，地产企业会全面遭遇被并购的局面。19年经济肯定不好，这也是一个共识。那么，经济不好和行业背景不好的情况下，反而今年目前呈现政策是它在往上拉，但拉的原因是什么？是面粉在增加。面粉增加，已经违背了这两年控制房价的背景。那是因为政府在防范经济被地产绑架的时候，依然没有找到更好的解决办法。

到现在为止，各市区县推地的频率，明显在增加，但是地依然不好卖。这意味着什么？就是说，地产企业的面粉，比以前平均，它会拉起来，所以，今年的局面是有可能价格依然会往上走，量跟价都有可能往上走，但量增幅小过于价格增幅。

我认为，价格应该还会在起落当中，政府宏观政策可能会来回的摇摆。但有一样东西它扛不住，就是说你的土地必须拍卖，否则的话，地方财政就没钱。在这当中，政府肯定不会轻易放开价格控制，而有可能进一步倒逼什么？就是说，我要卖高价土地，但是我又不能让你去卖高价房，就是要压低开发商的利润，但政府又不压低拍卖价格，那么就导致企业在拿地的时候，速度会放缓。

现在是还贷高峰期。我自己在朋友圈有发数据，你搜一下。在这种情况下，没有上市的公司，没有上市通道的公司，濒临死亡几乎是常态，今年的中小、小微企业，死亡一定是常态化。然后，上市当中，如果它在过去的时间能量被消耗殆尽，大概也会濒临死亡。

现在，最强的可能就是前30强的企业，大的销售规模和银行之间的合作关系，让它有更大的腾挪空间。很多小微企业，在过去没有机会拿地的，相反很难活下，虽然他手上有现金流。中间的企业，只要它负债达到一定比率，阵亡率也会很高。

所以，2019年和明年，是最艰难的一个波动。这当中，大量的洗牌一定会出现，但是头部跟尾部不会发生太大变化，中间会发生变化。

第二问：近来，房地产企业的年报陆续出来了，您觉得最大的变化是什么？

蒋鹏：这些企业，第一是懂政策的，第二都是利用这个时期快速降低杠杆，提高自己在资金上的支配权，都在降风险。你看到好像是一片红，实际上只有这些企业，我认为它们在以进为退，让自己的风险尽量降下去。

然后，其它企业你一跟就死。如果通过它们的市盈率，看到说是市场又转好了，那是极其愚蠢的判断。小微企业，这个时候，理论上千万不要跟，这些上市公司，因为有上市公司平台，它们一定是通过各种方式在降低风险，让自己存活下去。

2019年，应该是个生死年。这是我个人看法。

第三问：有的企业强调去地产化，有的企业强调深耕地产，您如何评价？

蒋鹏：去地产化，是最不要脸的说法。因为，最近政府也在去地产化，经济也在去地产化，然后企业也在去地产化。但是，到现在为止，还是靠卖房子赚钱，还是靠卖地赚钱。

其实，去地产化，已经看到了这种模式带来的弊端，想做一个转型。我们认为这是一件积极的东西，但不积极的地方在于什么？你做的事情，大家都说它有风险，但是你从而得到了好处，你该承担的责任你不去扛，然后看到风险你就躲，这是消极的东西。所以，从消极的角度讲，那就是很不要脸。

事实上，到今天为止，政府也没去掉，企业也没有去掉，哪个企业去掉了，对不对？然后你看这些企业所谓的多元化全部在亏钱，你说哪个在赚钱？因为那些东西本身就很难赚到钱，那是长线经营。它跟开发商高频大量的收益，那是两码事情。

（长远的角度看，这是个伪命题，还是可以尝试？）

长远看它其实是什么？就是说地产企业如果它真的要转型，首先你要不要跳开这个行业？如果还在这行业当中，那是不可能做到的事情。你要看财务报表，你兜里面钱一百块钱，九十九块钱的地产，然后你一块钱其他方面。你告诉我去地产了，你说这个有意思吗？

第四问：您怎么看房地产的周期性，现在处在一个什么样的情况？

蒋鹏：现在，最大的一个变化，是周期的频率比以前要短。以前平均是两年一个起落，但是这四年下来，大概是以一年和月为单位，变化的周期越来越短。就在瞬间起步，今天好，明天可能就出问题。今天出问题，明天可能就起来，这是政府这只手在进行把控。我们现在已经跑不了周期了，跑的是生命线。

以前，周期当中市场很大，很多未知领域还没开发，现在没有了。你看，这十年时间，把商业搞烂，但也在发展。现在有多企业，地产营销、开发，几乎都是我方人员，商业这一块儿主要还是五大行。好丢脸的一件事情，因为其它东西过得去，这东西过不去，因为它是长线经营，在吃快钱的地方，几乎全都是我方拿下。只要吃慢钱的地方，我方几乎全线溃败，目前商业经营能够运转起来，几乎也是“老外”占大部份江山。

现在为止，从赚快钱的这里面，已经跑不了什么周期了。土地开发当中，从住宅、商业、产业地产、文创、文旅、养老，所有东西，只要开发商做主导，几乎都不赚钱。赚钱的，还是住房这个版块。然后，政府还在卖地，根本的基因都没有改变，还想有未来？没有未来。只是说，当下我们的生命线还有多长，可能最多还有十年时间。

第五问：今年以来房地产企业境内发外债的规模达到1918亿（截止3月20日），大幅增加115%。您怎么看房企负债问题？

蒋鹏： 你这个数据不全。首先就说房企是哪些？总数多少？就一百强当中的哪些企业？因为全国几十万家房企，这肯定不是代表性，对不对？它是少数派，一百强企业里面估计只有30家以内的企业，少数派的问题，不能做普遍性的问题。

这个其实是它这种情况下，只是这种头部企业当中，逃生的一个做法。这种逃生，就像地球出了问题，有宇宙飞船，他永远是最精英的部分人逃出去。然后，你问这帮精英，他怎么能代表这个市场？，

（但我想问的，比如说恒大，它发行美元债利息已经高达13.75%，你怎么看？）

恒大、碧桂园，这些企业，前段时间在垮价，它垮价都是老套路，对不对？这家企业永远在生死线上跑来跑去，然后这种企业有时候都快死掉的时候，他用的都是中国国情的手法。 所以这些企业当中，它所有调配方式里面，它都是依托中国的市场，然后依托中国的手法，然后进行资源调配，所有的目标第一是让自己活下去，然后同时伺机拉起来。

然后，我再跟你讲，为什么它发展那么快，它是国内跑周期跑得最高明的一个企业。它所有都在谷顶跑，所以现在只要看到网上卖东西的时候，它一定在回现金，降价卖东西一定回流现金。

第六问：您觉得怎样的房企才是好企业？

蒋鹏：万华算是一个，真的，我们成都地产企业，其实都是蛮值得骄傲的。成都老的那批人做出来产品都是产品。绿城也算做产品，但是，很不幸的地方，在中国地产行业，凡是做产品的都做不大。因为你的建设周期，工程周期拉长以后，财务成本就拉高了。 怎么办？

所以一个环境为什么恶劣？就是不允许认认真真做人做事的时候。这是早就该呼吁的东西。有人说，这个人不得了，企业规模多大，这其实都很简单的道理。就像你们做事情，我们做事情，每个人要对自己言行负责，要对其他人负责，负责是不是应该常态化的东西。

我觉得建议不要把重心放到每个企业身上，你目标到哪个企业上，貌似看到这个点吸引点会很多，但是很难公平。你只要不公平，别人就会质疑你的整体的公正性的问题。

第七问：现在来说，房价涨的风险大，还是跌的风险大？

蒋鹏：我个人认为房价是起落当中。如果是我个人，我会选择现在去投资买。

（其实我这个问题的意思就是这样子，从房地产市场角度来看，对政府也好，对企业也好，对购房者也好，投资者也好，到底是房价跌了的风险更大，还是涨了之后的风险大？）

你告诉我，风险，什么叫风险？ 你首先真的，你认真回答我这个问题，什么叫风险？

（我指的是财务这一块的风险？）

你继续细化它什么财务风险？

（比如说房价跌了之后，可能很多企业会是一个债务问题，政府的债务，还有个人的债务这一块。）

这个问题你没有认真思考。我说你们只是习惯性的一种问法，我明确跟你讲，很多人说房价跌，这对C端来讲，从来就没有财务风险。除非是你完全违背着借高利贷刷信用卡，任何时候都是财务风险。正常情况下，你买房都月供首付，是不是？你就是月供断掉，它转售卖出去，它也能止损。唯一有风险的是B端，还是企业。

面粉价格，高于面包价格，它永远是问题。财务成本，高于它的企业盈利率，它永远是风险。风险，唯一能够死掉垮掉，只有B端，所以，你们在这个方向来讲，一定要站在地产企业的角度去帮它看问题，C端是没有任何的风险。

有什么风险？你房价今年跌明年涨后年大后年涨，然后涨幅下来之后，它起码是保本的。然后，凭什么投资住房就成买卖产品，政府一再提出东西你听不进去。 全中国上上下下都把它当成投资产品，而且当成了这种跟地产企业一种想法，是快投入大产出，大进大出。

你问的问题本身还在那个逻辑上，思路本身就错了，对吧？所以它有什么风险？正常情况下，你拿到以后，要不就把它租赁出去，变成一个长期经营产品，最后计算是你的财务成本，是你的经营出去一个月的收入和你的月供，以及财务成本利息。

长线经营产品，不是以天为单位，也不是以月单位，甚至是以年为单位，但不是以一年，起码三五八年这样一个波段来计算它的收益部分。有一个既定的情景在里面，经营性产品原则上70年就按70年来算，只是分解到三年五年八年，阶段性的能够实现递增，最后打平，永远不会亏损。

很多时候，老百姓投钱，谁要保证你赚钱。谁规定做生意一定能赚钱，不能赔钱？结果在中国，老百姓都是这种想法，包括你问的，本身还停留在那种想法。真正需要被关心的是地产商，它才有生死问题。

所以，从这个角度讲，地产商很不容易，因为你们都不关注它，甚至都不懂关注它。媒体本身有公众属性，所以你刚才问的问题，一个是有代表性，为什么刚才反问你，不是你问出来，是这个社会上上下下还停留在这种状态。

第八问：对文旅地产，您有什么想说的？最近很火的TOD和产城，认为行业现在的最大痛点在哪里？

蒋鹏：这行业存在本身就是痛点。它是属于什么？包括你说TOD，原则上这条线全是一脉相承，这个地产结构什么？它都是以卖房子为主。

为什么要以卖房子为主？因为，只有那个钱，才能够快速的让它财务成本和收益正常运转，解决它的问题。所有长期运营的，所有需要投入内容的，它的投入又大，见效又慢，周期又长，怎么可能赚钱？所以说，文旅，什么特色小镇，什么田园综合体，说的什么TOD，全是这条线。

第九问：最后一个问题，成都摇号一年多了，到现在有很多单价两三万的盘都开出来了。您怎么看这样一个趋势？

蒋鹏：因为这个话题都属于很low的话题，因为这个价格。我就这个问题本身说哈，对人没有，我对你们印象很好，这个方面我得补充一下。这个问题本身来讲，它是缺乏洞见性的问题。

因为价格，在中国从长周期来看，肯定是递增。中国经济到目前为止，它还在高位徘徊，不管说我们是炮制出来的高位水平，但是中国目前为止在转型期，做得好，我们现在所有所谓的高点，可能只是一个基础而已。所以讨论价格有什么意义？而是说，如果我们的购买力和我们的消费能力全部起来，这个价格就不是问题。

我们有时候习惯站在什么……自己的兜里那点都有钱，去看政府的GDP，甚至根本就不想未来的发展，而决定价格的是政府的GDP和未来的发展。