2月28日，亿翰智库发布《2019年2月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单。碧桂园以1050.0亿元销售金额位居榜首，万科、恒大分列二、三位。截止2月底，超百亿房企数量达33家。以下为亿翰智库详细榜单及解读。

榜单解读

一、市场探底，门槛值提升势头受阻

2019年1-2月，房企销售门槛值呈现出第一、四梯队不升反降，第二、三梯队逆势上行趋势。其中TOP10房企门槛值下降至230亿元，下降幅度为11%；TOP30房企门槛值提升相对较快，已达117亿元；TOP50房企门槛值紧跟其后，上升至71亿元；百强房企门槛值有所下滑，降至25亿元。从增速来看，2019年1-2月，门槛值同比增速下滑明显。

考虑到市场需求还未见底，亿翰认为2019年的房地产市场依然是持续探底的过程，这也是门槛值提升势头受阻的直接原因。此外，从数据来看，头部房企或是由于推盘节奏、或是由于审慎心理，扩张步伐有所减缓。中小房企生存空间被进一步压缩，压力越来越大。

二、行情延续，但仍有部分企业逆势上扬 

受行业观望情绪浓厚影响，叠加房企普遍将推盘重心放在下半年，虽然各大房企纷纷开启了返乡置业和新春钜惠活动，但仍不改2月的冷淡行情，各梯队业绩均出现不同程度的下滑，其中第一梯队环比下降7%，第二、三、四梯队下降幅度均在20%左右，第四梯队的同比增速更是转负。

值得一提的是，虽然，行情延续了1月的冷淡，但各梯队仍有一些企业业绩逆势上扬。比如TOP1-10梯队的中海和新城，单月分别实现销售业绩200和120亿元，同比分别增长35%和32%。TOP11-30梯队的龙光和滨江单月分别实现销售业绩68和47亿元，同比分别增长71%和20%。TOP30以下的美的、新希望等均有不俗的业绩表现。

三、回顾与展望：

2018年三高三转，2019年四大平衡和五类机会

2018年房地产市场总体有三高三转六大特点

回顾2018年，虽然严调控贯穿全年（年末才开始边际放松）、行业过冬论是业内共识，但2018年房地产行业的销售规模、千亿房企数量以及行业集中度依旧创造了历史新高，且投资并未转冷依旧维持在较高位置，总体来看，行业呈现出“三高”的特点。

●第一，销售规模创新高和投资处于高位。2018年全年的销售规模突破15万亿，创造了历史新高。截止到2018年12月，全国房地产开发投资额累计同比增速依旧维持在9.5%的高位；

●第二，销售、拿地和融资集中度再创新高。TOP100房企市占率高达70%，TOP50房企拿地集中度超过28%，中小型企业的净负债率普遍高于龙头房企。

●第三，千亿房企数量再创新高。规模是复杂世界的简单法则，规模依旧是房企在2018年的主要诉求，2018年新增了13家千亿房企至30家，正荣、中梁、金茂、金科、阳光城等企业也正是在2018年成功迈入了千亿俱乐部。

以2018年731为一条清晰的分界线，上下半年分化明显，下半年开始房地产市场急转直下，迅速转冷，企业的投资拿地积极性开始转低。年末开始，严厉的调控政策也开始边际放松，并有进一步扩围的趋势，总体房地产行业也呈现出“三转”的特点。

●第一，政策转向。自2018年年末菏泽打响取消限售第一枪之后，珠海、广州等城市行政性调控政策也相继开始边际放松，并且这种趋势进一步延续至2019年，比如二月份，西安、南京等市进一步放松户籍政策。

●第二，市场转冷。2018年下半年，房地产市场开始转冷，9、10、11等月份销售增速为负，多地项目去化难度大幅增加，典型如郑州，下半年开始，去化率超过90%的项目不超过10个。

●第三，企业转慢。这里的慢主要体现在企业的投资积极性不高，反映到土地市场表现为，土地流拍潮开始集中出现，成交地块的溢价率普遍不高以及拿地数量的急剧缩减。

展望2019年，行业将形成四大平衡

展望2019年，随着政府治理逻辑开始以“稳”字当头，房地产行业的定位开始从“助推器”到“稳定器+产业载体”转变，政策的演变也开始从“一刀切”到“城市间轮动”再到“因城施策”。政府治理逻辑的转变将促使房地产行业形成新的四大平衡。

●第一，城市结构再平衡。房地产行业“稳定器”的新定位决定了资金只能流向普通二线和部分三四线城市。2019年各能级城市将呈现出，一线稳、热点二线和三四线压、普通二线和部分三四线出现惯性机会的态势。

●第二，竞争结构再平衡。2018年TOP100的集中度已经约70%，千亿房企的数量已经约30家，且2019年这些增长趋势还在延续。联系到中小企业“融资难、融资贵”，头部房企低廉的融资成本和通畅的融资渠道，以及土地一级和二级市场基本看不到中小房企的身影等现象，可以发现政府正在引导行业集中度加速提升，以稳定行业管控。

●第三，需求结构再平衡。建立租售并举的长效机制，优化住房需求结构，以实现公共租赁房、共有产权房、租赁住房和商品房四类住房供应体系，并在针对不同能级城市调整四类住房供应占比，最终达到稳民生的目的。

●第四，业态结构再平衡。未来的房企业态的发展方向必定是由B2C向B2C+B2G演变，即业态由纯住宅向“产业+住宅”演变。

2019年，五类企业大有可为

在政府治理逻辑开始以“稳”为主、房地产行业定位开始转变为“稳定器+产业载体”、房地产行业将形成四大新平衡的背景下，我们认为五类企业将大有可为。

●第一，国企央企。天然的融资优势在行业下行周期尤为明显，尤其是地方国企，还拥有地缘优势。

比如华润置地近10年的融资成本均为超过5%，即使是在融资收紧的2018年，华润的融资成本依旧维持在行业较低位置，低廉的融资成本使得华润可以按照自身的开发节奏拿地，拿地节奏较为稳定。深业集团作为深圳的地方国企，在旧改项目的获取以及与政企国企的合作方面有着很大优势，比如与鹏基南方公司和福田区人才安居公司的香蜜二村、水务大院等棚改项目，与沙河公司和福建泰宁县政府共建的生命健康特色小镇等等都是深业集团作为地方国企独特优势的体现。

●第二，区域龙头。通过深耕超级区域实现资源聚集效应和管理效率的最大化，最终实现超级区域业绩贡献的最大化。

世茂的福建区域就是典型代表，2018年世茂的福建区域贡献了506亿的销售额，占总业绩的29%。并且2019年一开年世茂福建区域公司正式更名升级为世茂海峡发展公司，从区域公司升级为独立公司彰显福建世茂“超级区域”的强势姿态，利于其向全国开疆扩土。未来房企打造自身的“超级区域”也将成为不可逆转的趋势。

●第三，稳健经营。安全边际比较高和经营能力强的企业，更能“活下去”。

典型如万科，“稳健”似乎本身就是万科深入骨髓的基因，无论是“量入为出”的投资策略，还是净负债率长期位于行业的最低位等，无不彰显其稳健经营的特点。

●第四，产业经验。前面已经说过B2G是大势所趋，那么拥有产业经验的企业将会拥有先发优势。

自2016年碧桂园推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产行业之后。在珠三角、长三角、京津冀等区域迅速布局，2018年7月左右在南方拿地运营包括包括惠州潼湖科技小镇、张江长三角科技城、顺德新能源汽车小镇等在内的20余个项目。还有比如正荣产业的七四五发展模式也颇有前景，即七大城市运营、四大开发模式和五大开发模式。

●第五，特色IP。通过打造企业自身的特色IP实现差异化优势和转化为超额收益。

典型如中梁用阿米巴的IP连接钱、地、人三要素，实现自身价值。金茂利用金茂府的IP、融创利用桃花源的IP实现差异化的竞争优势，从而获得超额收益。还有比如奥山的冰雪IP、东原的社区IP等等都是利用细分领域的比较优势实现超额收益的典型代表。