原标题：朱宁 房地产调控的核心是稳定预期

朱宁：清华大学五道口金融学院泛海金融学讲席教授、清华大学国家金融研究院副院长。图/视觉中国

楼市“降温”迹象在2018年开始出现。今年二季度以来，不同来源的数据显示，多个城市房价增长的势头得以遏制，“金九银十”不再风光，不少开发商降价促销。

这些变化是否意味着，房地产调控政策已经见效？国内楼市此次“冷却期”是否能持续下去？对此，新京报记者专访了清华大学五道口金融学院泛海金融学讲席教授、清华大学国家金融研究院副院长朱宁。他认为，今年以来的调控政策起到了一定的作用，但房地产调控更为核心的问题在于预期管理，需要稳定购房者预期。

房地产调控的核心在于稳定预期

新京报：你如何评价今年以来房地产调控政策取得的效果？

朱宁：今年到目前为止，房地产调控政策起到了一定的作用。我们看到全国整体的房价水平比较平稳，可能有一些城市出现了小幅上涨，有一些城市出现了小幅下降，态势目前看来比较可控。

不过，我国房地产市场有两个现象非常值得关注。第一，现在很多的房地产调控政策主要是通过行政指令的方式，例如限价、限售、限购等手段，来限制整个市场的调整。这就直接导致了房地产市场目前的价格其实并不能反映市场真正的供需结构变化，也就是说，深层次的结构性问题可能并没有得到很好的缓解和改变。

第二，我国房地产市场出现非常严重的一二线城市和三四线城市分化的态势。一二线城市看起来价格比较稳定，但这是行政手段限制的结果。三四线城市经历了过去一段时间尤其是以棚户区改造为契机的推动，房价已经出现了大幅的上涨，无论是从边际的投资需求还是整个市场环境来讲，可能已经达到了一种比较严重的泡沫状态，即使没有限售和限购等政策，资金介入的兴趣和意愿已经相对转弱了。所以我认为，今后一段时间，三四线城市的房价风险还是比较大。

总体来说，今年以来房地产市场价格趋于稳定，但我认为其中反映的是不同的市场活动和不同的信息，我们应该看到其中的潜在风险。

新京报：2018年楼市调控政策出现了新的特征，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群；同时，限购、限售、限价、限拍等多种调控工具齐上阵；还有多个城市全面放开落户限制，出台人才引进政策。你如何评价这种变化？

朱宁：越来越多的城市加入到了限售、限购等调控的进程中，同时我们看到了三四线城市房价大幅上涨，一二线城市为了规避限售、限购政策，通过一定的人才引进政策来拓宽潜在的购房人群比例。我认为，地方政府仍然是希望通过短期的行政手段来调控房地产，从中长期来看，这既不利于资源的分配，也不利于真正从结构上来化解整个房地产市场的问题，所以这是我比较担忧的一点。

另一方面，我们看到调控的方式和手段越来越多，但是可能没有脱离我们原来所说的“头疼医头脚疼医脚”的思路，这边价格有个“鼓包”，就采取一些行政的手段在短期把这个问题解决。很多时候越是用这种短期的行政手段来解决问题，越可能在长期内孕育一个更大的问题。

新京报：你认为房地产调控的核心应该是什么？

朱宁：房地产市场要健康发展，我认为最核心的问题是预期问题。建立房地产长效机制，很大的一个目的也是更好地管理购房者的预期，让大家确信房地产是一个消费品，而不是一个投资品、投机品，这是房地产调控的重点，也是难点。

直到目前为止，大家对于房地产市场的预期仍然放在政府身上，认为地方政府有很强的意愿来推动房地产市场和房产价格进一步上涨。一旦这种预期长期存在，投资性甚至是投机性的需求，仍然会非常强烈。我国每年都有大量的新增资金，由于国内其他的投资领域相对比较有限，房地产依然是广大投资者心目中最安全、回报最高的投资领域。所以，如果现有预期不改变，我们很难化解整个房地产行业所面临的压力和挑战。

我认为真正的房地产调控政策应该要实现的目标是：真正稳定购房者的预期，让大家认同“房住不炒”，从整体机制、税收体制、政府调控政策等方面，都让大家相信政府没有意愿进一步地推高房价。这个预期形成，才能够稳定、化解目前国内房产市场越来越严重的泡沫化现象。