新京报:新一轮住房制度改革以“租售并举”为重点,很多城市均出台了发展租赁住房市场的政策。你认为“租售并举”模式是否能遏制房价上涨?目前我国的“租售并举”模式存在哪些挑战和改进空间?
朱宁:“租售并举”模式可能有两个问题,第一是租金的价格如何确定。部分国内一线城市的“租售并举”模式,租金设定的水平对于租房者并不是很友好,所以能否真正实现缓解刚需的效果还需检验。第二个问题是“租”和“售”的比例如何确定,现在很多地区是由行政的手段来确定的。我认为最后要由市场来逐步调整。
“租售并举”能否遏制房价上涨,还是要回到最核心的问题,就是消费者对于房价上涨的预期是否改变,如果升值的强烈预期不改变的话,是没有人愿意租房子的。
在我国,人口有向一线城市快速集中的趋势,同时我国仍在快速城市化进程中,这两点因素导致全国地域范围内房地产的供给和需求非常不平衡。房地产作为一种基本的生存需求,要在满足这个需求的前提下,再来建立一个比较有序的投资机制。所以,还是要调整大家的预期,实现合理的住房性需求。
新京报:房地产税法已经被列入十三届全国人大常委会立法规划,拟在本届人大常委会任期内提请审议。你认为房地产税的推出对于房地产市场将会产生哪些影响?我国的房地产税征收存在哪些难点?
朱宁:我个人是强烈支持房地产税推出的。我们对海外的一些研究发现,在房地产税相对比较高的国家或地区,房价上涨的幅度会相对平稳。所以我认为,房地产税是有效控制或调整房地产价格的一个手段。
房地产税首先能给地方政府提供一个长期稳定的财政收入,进而可以降低地方政府推高房价、获得更高土地出让收入的动机。其次,房地产税增加了持有房产的成本,可以打击投机性需求。更重要的是,房地产税其实是对刚需住房消费的一个保障,因为它有一种机制,无论是从第二套房之后开始加税,或者是对于购房面积超过一定额度之后开始加税,都是有助于保证那些最基本的住房需求,控制投资或者投机的需求。
我国房地产税的推出,难点主要有三个方面。一是比较简单的技术层面的难度,包括房地产的信息登记,各地信息的联网等。二是既得利益者的抵触,包括房地产行业从业者,也包括拥有大量住房的人,在推动过程中也在人为地增加困难。三是市场存在一种担忧,房地产税是不是会成为压垮房地产泡沫的最后一根稻草,担心真正推出之后可能会产生一些意想不到的后果,这也是房地产税推出的难点之一。
我认为,房地产税只要税率合理、减免度合理,就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。我个人是非常积极地推动房地产税的推出,而且我希望越快越好。
预计未来房价仍会保持平稳
新京报:你预计接下来的2019年房价是会持续企稳,还是出现反弹?
朱宁:2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持一个平稳的状态。但这一点并不重要,更重要的是,一旦取消现在的行政手段,限购、限售、限贷这些政策不复存在,房价会发生什么样的变化,我认为这才是政策制定者需要关心的问题。
过去十年来,我国房地产市场逐渐形成了一种趋势,大家仍然在“赌”,赌房地产行政调控政策打开之后,房价还会报复性地上涨。这种预期如果不打消,房价调控就永远难言成功。
多年以来,我国房价连续地大幅上涨,购房者和投资者的这种预期已经非常强烈了,时间拖得越久,要改变预期就越难,需要采取的手段就会越强烈。但是我认为,非如此不可改变房价永涨不跌的态势。“房子是最好的投资品”,这种预期只要存在,房地产投机行为就还会存在,房地产泡沫也会进一步扩大。
★精彩观点
1 房地产调控政策应该要实现的目标是:真正稳定购房者的预期,让大家认同“房住不炒”,相信政府没有意愿进一步地推高房价。
2 房地产税只要税率合理、减免度合理,就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。
3 2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心,取消调控政策后,房价会发生什么样的变化。
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