销售均价有增有降

作为地产行业老大哥，万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口，喊出了“活下去”的口号，这令同行们“瑟瑟发抖”，不止于此，整个行业已经感受到冬天的凛冽，降价、缩编、裁员、节流……

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，包括万科、恒大、中海、荣盛发展、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段，抢收“金九”。

“金九”期间，这些房价的降价尺度到底有多大？从销售简报中能窥视一二。

万科9月单月销售面积增长10.8%，但是销售额则同比下降6.3%，在业内人士看来，与万科采取的降价措施有关。据了解，北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动；厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产，9月份平均销售价格为每平方米16062元，而8月则是每平方米18009元。

值得指出的是，早在8月30日，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月，恒大累计物业销售均价为每平方米10509元，而前8月为每平方米10510元，价格变化很小。

也有均价上涨的房企，远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元，8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元，8月份平均预售价为每平方米13870元。

超半数房企完成75%目标

根据克而瑞研究中心数据显示，截至9月末，在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上，其余则基本在65%-75%之间。

其中，中国金茂完成率最高，前9个月达到97.9%。世茂房地产前9个月累计实现合约销售总额约1208.3亿元，完成全年1400亿元销售目标的86%；保利地产前9个月实现签约金额3036.51亿元，完成全年4000亿元销售目标的76%；招商蛇口前9月实现签约销售金额1162.56亿元，完成全年目标的77%；旭辉控股累计合同销售金额约1070.6亿元，完成全年1400亿元销售目标的76.4%；恒大、阳光城、雅居乐的目标完成率分别是81.5%、77.86%、63.7%。

克而瑞研究中心分析，从目前业绩完成度的情况来看，大部分房企完成全年业绩目标不成问题。但是张波表示，房企全年目标完成率会打折，部分房企甚至可能出现目标完成率远不及预期的情形。未来以价换量将成为常态。

预测

四季度或迎降价潮

国庆期间，全国各地多数楼盘进行打折促销以期拉动销售量。但是，从目前的成交数据来看，国庆期间楼市仍然较为冷清。

据CRIC监测的商品住宅成交数据显示，今年国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。随着调控政策的持续深入，业内专家预测，四季度楼市或将出现大面积降价潮。

四季度“稳”字当先

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称：“四季度房企的降价潮可能袭来，以价换量将大面积推开，三季度房企降价的数量已经开始不断增多，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。”

“从当前市场的交易可以看出，市场没有绝对的降温，部分城市表现不错。当然应该看到，近期供应规模比较大，所以市场不强劲反弹，确实和开发商的预期是有差异的。从实际情况看，当前需要看到，若是市场继续降温，或者说复苏迹象不明显，那么都会面临降价、退房、抛售等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

“虽然部分热点城市房价会出现下降，但是下降幅度不会很大”，易居企业集团CEO丁祖昱认为：“四季度楼市仍然是‘稳’字当先，稳地价，稳房价，稳预期仍然是主要基调。”

棚改政策冲击三四线调整

10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

对此，张波分析称：“棚改政策不断收紧，导致部分三四线城市的房价下行压力增强，从10月8日国务院常委会会议传出来的动向来看，商品房库存不足、房价上涨压力大的城市，取消货币化安置的进程要求‘尽快’，这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。”

丁祖昱解读称：“从棚改的角度上来说，2017年，棚改的货币化安置带动了大约21%销售量，所以棚改还是很重要的。从目前的政策来看，棚改政策是因城而异的，每个城市的差异非常大，因为有的城市棚改已经回落很厉害了，有的城市棚改才刚刚启动。”

对于三四线城市楼市的走向，丁祖昱认为：“房价过快上涨的三四线城市，房价涨幅超过100%的，调整周期会比较长。”

部分房企2018年9月及前9月销售额概况（单位：亿元）

企业名称9月(亿元) 环比1-9月(亿元)　同比

中国恒大630.156.55%4480.922%

万科434.213.25%4315.58.90%

碧桂园（权益）367.417.27%4155.838.36%

融创中国547.335.74%3219.855%

保利地产368.8233.78%3036.5145.87%

世茂房地产20532.26%1208.376%

招商蛇口128.92-2.82%1162.5649%

阳光城//1090.02/

旭辉控股153.718.23%1070.655.34%

金地集团180.360.41%1060.93.39%

中南建设104.9-18.24%1026.564%

绿城中国5716.33%10149%

中国金茂115.9856.73%978.92159%

富力地产（权益）102.811.26%869.646%

远洋集团135.1103.46%707.849%

雅居乐98.761.27%701.622.87%

奥园地产78.815.04%610.4137%

荣盛发展60.64-11.28%595.146%

龙光地产57.27.52%548.574.80%

合景泰富55.412.44%485.9582%

时代地产57.323.56%423.3854.51%

建业地产55.8533.87%373.7675.70%

禹洲集团65.61134.49%338.6917.20%

中骏置业44.129.81%335.3245%

宝龙地产36.26-25.61%288.2106.40%

当代置业30.1-20.16%228.2879%

花样年20.18-29.27%177.14100%

景瑞地产20.11-16.38%152.2446.40%

阳光城1005.91-45.78%68.57-4%

数据来源：新京报记者段文平根据中原地产及各大房企销售简报整理，其中阳光城仅披露季度数据，未披露月度数据