市场信心消散 楼市走势将分化

在房地产市场，向来都是“买涨不买跌”，一旦降价成规模地出现，势必影响购房者的信心，观望情绪将有所增加。

山东的郭先生近期打算在济南买房，但从9月下旬开始，他在网上陆续看到一些楼盘主动降价的消息，有的楼盘甚至有高达数千元的降幅。虽然郭先生对这些信息将信将疑，但也觉得可以慢慢看房，不着急入手。

与郭先生一样，购房人心态的变化并非个例。58安居客房产研究院发布的购房者和经纪人信心指数显示，购房者信心指数为92.8，环比下降5.7%；经纪人信心指数为102.9%，环比下降2.3%。张大伟称，市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪会传染，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快。

“多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

张大伟称，最近大量房企都开始打折促销、加速回款，在这种情况下，打折或降价现象很可能由点到线再扩散到面。

在国庆长假最后一天，央行发布了年内第四次降准。但58安居客房产研究院首席分析师张波认为，此次降准维持了定向发放的方式，依旧会严防资金进入楼市，但不排除会有部分资金进入房地产市场，对楼市产生利好影响。不过，四季度房企的资金层面压力依然较大，降准对于房企融资的利好相对有限。

未来几年，面对国内外环境的变化，不同类型城市的楼市表现或将不尽相同。同策研究院发布的报告认为，由于人口流入量大、当前需求被压制，未来会对一线、强二线城市市场形成支撑，2018年房地产市场量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限；弱二线城市在2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限。

同策研究院判断，在2019~2020年，三四线城市市场趋势分化，一线城市实行限购政策后，需求外溢，都市圈内三四线城市跟随上涨，但调控政策执行较早、楼市进入深度调整期，未来趋势与强二线城市类似；其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。