资本外流引发楼市转凉猜想 开发商或跑量回款

来源:地产中国网 2013-06-20 09:55:00

炎热的7月将临,房地产市场却已感受到一丝凉意。与5、6月火热的一线土地市场相比,同期的楼市成交量却不尽人意。世联地产数据显示,5月新房成交超预期下滑。

更令人担忧的是市场流动性的突然绷紧。近期银行间隔夜利率飙升,央行也并未采取措施对冲;外汇占款在5月份的大幅下滑,更是显示资本外流意图。

自2007年以来,国内楼市、资产价格与流动性、信贷高度相关。世联地产研究总监吴志辉指出,今年以来流动性偏松主要是外汇占款大规模增长导致,而近期受人民币升值预期减弱、资产价格高位和美国退出QE预期等,5月新增外汇占款仅为668亿,国内资本外流出现。

由于QE退出的预期,美国10年期国债收益率近期飙升,意味着全球性的流动性紧张;投射到国内,商业银行信贷投放趋于谨慎,社会融资总量和新增贷款在5月份环比双双回落。而6月初以来银行间流动性更是出乎意料的紧张。

本报记者从一线城市多家银行了解到,受流动性紧张影响,商业银行已经收紧了住房按揭贷款,其中针对首套房的优惠利率,已有多家银行分支机构将之提升至九成或取消了。

同时,2012年那种宽松的二套房信用条件有逐步收紧之势,即购房者的资金成本在抬升,使得其收益变窄。吴志辉说,从根本上来说,房地产短周期波动更是一个金融周期的波动,自2012年房地产市场回暖以来,大量的资金涌入,推动价格持续上涨,而逐步收缩信贷,成交量必然会收缩,价格的上涨就会受到影响。他认为,除了限价、限购之外,楼市限贷的力度还有较大的压缩空间,此外还有税收加码的可能。

吴志辉认为,如果美元指数持续走强,人民币贬值预期重新出现,资本外流出现,则国内的资产价格必然开始下跌。尽管短期内人民币仍在升值,但6个月和12月的NDF走势均已出现贬值预期。人民币升值预期减弱,意味着资产价格上行压力削弱。

另一方面,国内实体经济持续去产能,导致部分地区民间资本危机开始凸现,并制约当地居民部门加杠杆的能力,例如长三角外向型工业城市苏州、无锡、常州等地。

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