两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽在“部长通道”中提到，房地产市场的预期有所变化。实际上，经过2016、2017年国家政策的持续调控，房地产市场逐渐往平稳健康的方向发展，市场分化趋势越来越明显。

3月29日，CBRE世邦魏理仕副董事、华北区研究部主管孙祖天做客中国网地产红人汇表示，无论商业地产，还是住宅地产，其市场走向皆有共通之处：未来分化会越来越严重。

人口净流入会导致市场分化

2017年，由于经济回稳，写字楼需求全面爆发，尤其上海、深圳处在供需两旺的境地，而北京、广州尽管受到短期供不应求的限制，需求并没有上海、深圳两个城市那么明显。

对于房地产市场未来的趋势，孙祖天认为，无论商业地产，还是住宅地产，其市场走向皆有共通之处：未来分化会越来越严重。孙祖天指出，市场分化与人口导入有关，租赁市场以就业人群为主，能给城市带来就业的机会，因而租赁市场跟商业地产联系更加紧密。

在各方面政策导向的同时，商业地产的需求使得住宅地产分化趋势明显。孙祖天表示，一线城市对人口的吸引力会越来越大，因而一线城市的基本面依然表现为稳健。而以成都、杭州、南京这些城市为代表的较强二线城市，写字楼市场需求爆发迅猛，这些对住宅市场来说，有非常坚实的基本面。

孙祖天认为，其他二线城市，尽管大部分城市人口处于增长状态，但从供应端来看，闲置或者新增供应依然密集，它们所面临的价格和存量压力较大。

“不单单是整体人口，尤其是中高收入人口的净流入，对于住宅的改善性需求更为明显”，孙祖天指出。

机构投资者应更多介入租赁市场

一直以来，在我国，房地产投资主要以个人为单位，以对未来增值的预期为价值基础。然在西方一些国家如美国，机构型的投资者在其中占主体地位。实际上，机构型投资者更多关注的是租金回报，租金更多反应的是房产税带给个人或者给产业带来的价值。

孙祖天认为，我国房产销售其实更多存在投机因素，这个模式需要转变，但不是压制或者杜绝对房产的投资，而是降低房产投资的风险。所以规范房产投资行为，理性投资是非常重要的。

既然时机成熟，那么怎样去带动这个租赁市场呢？孙祖天指出，大宗投资机整栋物业的交易，由机构投资者去持有、经营、出租，而不是纯粹的市场土地开发。

然而，对于机构投资者来说，他们的需要考虑的是国内租售比，“国内租售比还是太低了，国家政策如何扶持和补贴，怎么去规范，让更多的机构投资者介入这个市场，这是给我们提出的现实问题。”

此外，孙祖天认为城镇化发展到现在条件比以前更有利，因为人口带来的压力，中心城市比以前更有动力进行资源的去中心化，基础设施的完善和发展扩大了中心城市的工作范围，因而中心城市周边的城镇，面临的机遇会更大一些。