2018第一烤 | 房企竞自持地块 自赎还是自虐?

来源:中国网地产 2018-01-03 15:22:00

真爱是什么?是即使面前困难重重,我依然要得到你。


2016年11月北京新土拍政策中关于开发商自持部分对外出租的细则规定,让房企追地之路徒增一道难关。“自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致”也令房企在拿地时纠结一番。


此后,“经过N轮举牌,土地价格达到上限,接下来进入竞自持环节”已然成为成为京城土拍播报中的标配。“土地限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积”等种种条件的限制,像极了女婿上门提亲时丈母娘全方位的围追堵截。但对土地是真爱的房企似乎并不在乎“高比例自持”带来的影响,热情依旧。


房企为土地付出的代价越来越大,土地究竟会不会动心给予房企更高的回报?


真的爱你 多点自持又何妨


当你还在为自持运营的盈利发愁时,早已有人率先加入了竞自持的土地竞拍大赛。


2016年的最后两个月,北京共成交7宗住宅用地中,有4宗地块住宅部分”100%自持“。而这4宗地块就是备受关注的北京“限房价 竞地价”试点地块。试点地块吸引包括万科恒大碧桂园龙湖融创绿地远洋等20多家知名房企到场参与围猎。关于住宅用地“100%自持”,业内人士分析,受制于当前土地资源供应影响,自持用地的增加势必会在一定程度上挤压商品住宅用地规模。因此,开发商将会在一些“按比例自持”或“非百分百自持”类型的土地上进行激烈争夺。


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(图为2016年北京成交100%自持地块信息)


不出所料,2017年初,“按比例自持”大战便打响全国。据中国网地产不完全统计,2017年全年,包括北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆、苏州、天津、佛山等9个重点城市,涉及的住宅自持用地150余宗,自持体量约515万㎡。从挂牌供应数量看,2017年全年北京供应88宗住宅土地,合计提供的住宅土地建筑面积创下近四年供应纪录;从成交数量来看,年内住宅用地累计成交71宗。在成交的住宅用地中,有24宗土地涉及到自持,约占北京全年成交住宅地块的34%。


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(2017年北京涉及自持地块成交信息)


在2017年北京土地市场,涉及到“自持”的24宗住宅用地,以联合体方式拿地的房企有14家,占比58%。28家参与自持地块竞争的房企中,国企央企14家,民企14家,相对平均。24宗地块中住宅部分自持比例最小有2%,最大的达到70%,“自持总体量”达到约87.65万㎡,约占北京全年成交71宗住宅用地766.05万㎡住宅部分总体量的11.4%。业内人士分析“随着热点城市土地供应量的大幅增加,尤其自持土地比例的增加,预计对明年房地产市场价格会有一定抑制作用。”


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(北京2017年各房企自持地块数量图)


2017年京城土地”自持“大战中,除金融街以6%自持竞得的大兴地块,首开保利金地联合体以2%自持竞得的经济技术开发区地块,北辰金隅联合体以3%自持竞得的昌平地块外,其余21宗住宅用地自持比例均超过10%,其中自持比例超过30%的达到11宗,约占全部24宗自持用地的46%。在当前严格地调控政策下,房企在对土地“自持”部分盈利问题难解前提下,仍高比例自持拿地,热情依旧。


中国网地产从一家已经拿到自持地块的房企内部了解到,要想保持企业的运营必须竞买土地,因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。但另一家拿到自持地块的房企则告诉中国网地产,未来北京楼市进入存量时代,持有一定量的经营性物业,尽管会有资金沉淀的压力,损失了短期收益,但更容易实现转型。


无论主动还是被动,种种限制打消不了房企拿地的热情,房企对土地是真爱,鉴定完毕。在此表象背后,是房企追求持续发展、积极应变的决心。


得到自持 是自赎还是自虐?


谈恋爱是享受,结婚是过日子。 


据中国地产网粗略统计,2017年7家房企的自持体量超10万㎡,其中首开龙湖两家房企均超40万㎡,保利也达到34万㎡,三家房企以自持面积上的绝对优势强势领跑。


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(注:数据未考虑联合体拿地土地分配问题 自持面积为住宅自持部分)


自持土地出租年限与土地出让年限一致,只能租不能卖; 租赁合同也需要网签,单次租期不超过3年,开发商计划长租期“打包”的方式变相去卖房屋的使用权,期望短期回款的愿望落空。拿到自持地块的房企不能再动”歪点子“,想必已经拿了地的开发商们会很捉急。


70年百分百自持,房企到底还有没有钱赚?对此,克而瑞分析师肖文晓认为,楼市进入下半场,曾经牛气的高周转“快鱼”模式,在高地价和严调控的新环境下,已经成为过去;随着房企利润率持续走低,主动拥抱微利时代,总比未来被动转型要来得积极。以万科为例,年度销售几千亿的大体量,先在几块地上优先作尝试并不会“伤筋动骨”。


发展租赁品牌是目前房企对解决土地自持部分盈利问题的主要解决方式。目前TOP50房企中已经有三分之一进入租赁市场,现以城市扩张为主,在多城市落地租赁品牌,为存量时代的到来,预先准备应对策略。


得不到的永远在骚动,被偏爱的却有恃无恐。中指院数据表明,初步按国内各城市当前租金水平及5%的年均租金涨幅来统一计算,加上销售收入后,部分比例自持地块的平均静态投资回收期大致为33年,远不能实现企业盈利预期。


万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时也曾指出,假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,目前租金回报率大概只有3%;如果加上税收20%,最终的租金收益率只有2.4%;如果再加上管理费用、维护费用,这样低的租金收益显然不可行。关于出租所有快速变现的后路都被堵上了,加之当前自持地块收益率较低,周期较长,因此,如何自持部分盈利将成为房企不得不面对的一个重要挑战。


房企对已经拿地的自持部分的盈利问题仍在探索中。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道,对于此类自持土地来说,盈利方面确实是有一定的压力。当然盈利本身要依赖两个因素,第一是金融创新,比如说吸引其他开发商或投资者合作开发、众筹投资,以土地作抵押来获得低成本融资,借助REITs、MBS或私募基金等渠道缓解资金压力。第二是提高租金,类似租金提高应该基于类似租售同权概念,比如说让此类房源真正可以落户等。这样租金就可以提高,租金收益也会上升。长远利益看,持有物业的开发商也能够获得大城市“二次开发”的市场机会和溢价收益。


对房企而言,拿到土地等于抢滩市场。但拿到土地后的开发,以及高比例自持带来的盈利问题,同样无法回避。


自赎还是自虐?待续……

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