我国租赁市场发展很落后原因有四

相比住房制度中的买卖市场和住房保障，我国的租赁市场发展还很落后，原因主要在于4个方面，一是缺少专营住房租赁企业，没有形成规模；二是租赁市场房源少，主要是二手房和旧房，一手房租赁市场较少；三是中介机构服务上还存在不规范、无序竞争问题；四是在机制体制和有关法律方面还需完善。

可以考虑就土地供应限定租赁产品

搞活租赁市场是住房由增量市场转为存量市场的一大方向，也属于房地产供给侧改革的重要内容，有利于降低企业运营成本。除了培育和发展存量商品房部分的租赁市场，也可以考虑在土地供应上就限定租赁产品。租售并举政策可以盘活存量房，一定程度上降低单间房子的租赁价格，允许商用房从灰色地带进入阳光地带，这是顺应市场趋势的表现。

住房租赁市场具体细则待完善

从对土地合理利用的角度考虑，大力开展住房租赁市场，将形成阶梯型消费。应该让刚毕业、刚就业、刚进城的人群先租后换再逐步改善，另外，商业地产规划的容积率指标比普通住宅要高很多，安保、电梯和车位是不是能够承载居住的需求。租赁住宅用房可以申请学区房，但商业用房是不是有同样的功能？这些问题政府需出台具体细则。

中国住宅租金低投资回报率很难实现证券化

房地产信托证券化是发达国家经营性项目很普遍的一种运作方式，中国住宅租金普遍不到2%的投资回报率很难证券化。中国的楼市存在明显的供需错位现状，当前租赁市场活跃的城市，是人口导入特征显著的北上广深及部分二线城市，而供求失衡、库存高企的，却又往往是人口导出的一些二线及大多数三四线城市。

推进房屋租赁市场化皆有利弊

允许商业用房改变为租赁用房，对于盘活存量资产等有积极意义。提出的强化监管等措施有助于将各类交易纳入到监管中，对以后统计行业市场规模也能起到一定的作用。虽然推进房屋租赁市场化带来的利好效应较为明显，但还有一些现实问题需要面对。比如在租房区域内是否享有学区教育等问题，都是需要进一步考虑的配套问题。”

住房租赁市场需较成熟的融资渠道

鼓励成立住房租赁的机构，是值得探索的领域，但需相对完善成熟的融资渠道，否则民营等社会资本难以承担。其次，房企转向租售并举，在目前房地产市场整体发展比较平稳的情况下，开发商并无动力。一方面，出租资金周转较慢，对企业现金流产生较大影响;另一方面，转售为租会增加管理成本和一些不必要的负担，政府可能还需要再融资和税收方面进行扶持。