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国内旅游地产未来文旅地产走势如何

发布时间:2017/03/10 15:51 | 来源 :中国网地产

这是一个群雄角逐的新沙场,有着正统血脉的旅游企业,生于草莽的土豪地产商,半官半商的城市文化投资公司,精耕一方的农场酒庄, 都从这个旅游地产新江湖的一隅崛起,并迅速展开了凶悍的疆场厮杀。  

经过前期的报道和观察,中国房地产报以“兵刃”的 概念划分,将目前国内的旅游地产分为四大类型——主题游乐型,景点依托型,度假酒店型,以及文旅小镇型。每一类“兵刃”,都不是刻板的存在,而是包罗乾坤 变化的有机体系,运用之妙,存乎一心。  

对于有志于旅游地产的开发商和投资者而言,完全没有必要贪多务全,将其中一种模式修炼到极致,已足以扬名立万甚至成 为开宗立派的一代宗师了。我们试图对旅游地产进行一次系统梳理,剖析各路兵刃神秘面纱下的优势和短板,同时搬来国外成熟案例这块他山之石,并探讨通过他们 的此消彼长,会怎样影响这个江湖的未来走势。  

主题游乐型

这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局,并有了众多仿效者,摩天轮、云霄飞车、卡通装,在大江南北风靡起来。不过,由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价,对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求,且资金沉淀较多,所以涉足的房企较少。  

相比自我造血功能强大的迪士尼(专题阅读),我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式,温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工,“观澜湖模式”即为代表。  

典型代表:华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等。  

优势:这种模式深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使现金流很容易得到平衡。  

短板:必须有持续的市场热情作支撑,随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵,以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降,门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。  

未来趋势:如何持续地留住游客,用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点,融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段,不再大而全,追求小而美,例如愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。  

他山之石:迪士尼神话,沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展,现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构,迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。  

景点依托型

这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派,尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。动辄数十亿元的高额投入,数千亩的拿地规模,但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。  

占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用?超级大盘如何避免空城现象?仅仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品?这对赚惯了快钱的传统房企提出更大的考验,如果还是快产快销的“三板斧”,势必不能长久。  

典型代表:万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等。
 
短板:对企业长期持有运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高,尤其是自持带来的资金压力不可忽视,很多传统地产企业往往难以承受。另外,文化的差异、经济发展的周期等元素也很容易影响这种模式的稳定性。 

未来趋势:金融化的操作是必然趋势,如与金融产品的结合、酒店产权交易等,另外,这类高端度假酒店必须瞄准全球市场,走向海外也无可避免。  

他山之石:RCI(国际分时度假交换公司),目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI,总部设在美国印第安纳州。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村,会员家庭超过250万。  

同时,近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司,如SUNTERRA公司,不但经营交换业务,而且自己开发并销售产权酒店。(来源赢商网)

(责任编辑:姚国虎)
中国网地产

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