央行上周五的降息,让房地产业在资本市场再次“狂欢”。
根据人民银行决定,自11月22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时存款利率浮动区间上限由基准利率的1.1倍调整为1.2。
“我们可能会取消一些折扣,不过也就是一两个点。”京投银泰(600683.SH)执行总裁兼轨道物业事业部总经理高一轩对21世纪经济报道表示,央行此次降息对市场的心理影响较大,但实际影响有待观察。
当代节能置业副总裁乔廷夫也向21世纪经济报道表达了类似看法。多位经历过多轮市场调整周期的开发商人士普遍认为,降息短期内会提升楼市成交量,但长期看,房价并非因此而反弹。
不过,降息的影响已率先反映在资本市场上。降息后首个交易日,12只房地产股票涨停,A股房地产上市公司股票平均涨幅也超过了3%。汉港房地产当日涨幅高达28.57%,万科A涨8.32%。
利好成交量
此次降息的确在购房成本方面带来了真实利好。
链家市场研究部统计数据分析,以贷款100万元20年等额本息还款法,降息后,按首套房基准利率政策,月均还款7251元,减少了234元;若按调整后贷款利率9折计,月均还款额为6899元,与调整前9折相比约减少了205元,相当于调整前的8.45折。
瑞银24日表示,降息还有利于开发商利息支出减少。以A股136家上市房企三季度末有息负债总额为11494亿为例,如贷款利率下降40BP,则潜在每年可节省利息支出46亿。
链家地产市场研究部张旭认为,降息的主要意义在于,减轻购房者还款负担。虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大,但对对资金比较敏感的刚需而言,仍是利好。此外,对于购房者预期转变将产生较大推动。
11月前20天,上海易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约837万平方米,环比增长约25%,反弹力度大。
易居研究员严跃进指出,这说明在此前的一些政策下,市场情绪逐渐被带动起来,入市节奏在加快。随央行降息新政发布后,市场看跌情绪会进一步减弱,部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市,使市场成交量保持活跃。
成交量持续反弹背景下,开发商也在积极入市。以北京为例,亚豪机构统计数据显示,上周(11.17-11.22)北京共有11个项目开盘,创近10周新高。这11个项目累计推出1394套新房源,环比大涨148%。21世纪经济报道观察到,不少房企迅速借降息利好加大楼盘营销推广。
龙湖地产[0.10%]北京滟澜新宸营销经理李帅告诉21世纪经济报道,“我们在开盘前一天得到降息信息,其实客户积累的也差不多了。但降息政策会让购买的业主心里更舒服。这对开盘有正向帮助,客户购买信心也有所提升。”
李称,他们推出的50套别墅房源当天就被全部选完。
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