来源：财富证券

近日,国家统计局发布10月房地产开发投资数据。

投资增速延续回落趋势。2019年1-10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1-9月份回落0.2pcts,投资增速如期回落,主要在于:1)土地市场依旧低迷,今年以来房企拿地脚步整体趋缓;2)融资政策未见放松迹象,影响房地产开发投资增速。未来,在政策没有大幅放松的背景下,投资增速预计继续温和回落。

开工保持韧性,竣工继续修复。1-10月,房屋新开工面积185634万平方米,增长10.0%,增速加快1.4pcts。其中,住宅新开工面积136937万平方米,增长10.5%。房屋竣工面积54211万平方米,下降5.5%,降幅收窄3.1pcts。其中,住宅竣工面积38474万平方米,下降5.5%。今年以来,商品房库存不断下降,10月末,商品房待售面积49323万平方米,比9月末减少23万平方米,为2013年12月以来最低,行业补库存意愿仍然较强。随着销售旺季来临,房企加大推货计划,开工意愿增强,新开工回升。伴随着房地产周期推进,竣工如期修复,11-12月竣工结算高峰来临,竣工增速将继续修复。

三四线拉动销售面积回正。1-10月,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%。商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2pcts。一方面受到去年10月销售走弱的低基数影响,另一方面,10月为行业销售旺季,30大中城市数据显示销售回暖动能较弱,但三四线城市市场发力,恒大、碧桂园等三四线代表促销力度较大,继续以价换量,10月销售额同比分别增长70.2%、40.46%,带动全国商品房销售的增长。但融360数据显示,房贷利率持续走高,未来商品房需求动能将依旧较弱。

销售回款快速增长。1-10月份,房地产开发企业到位资金145151亿元,同比增长7.0%,增速比1-9月份回落0.1pcts。其中,国内贷款21288亿元,增长7.9%,增速较1-9月回落1.2pcts;利用外资131亿元,增长63.2%;自筹资金46996亿元,增长3.3%;定金及预收款49163亿元,增长9.4%;个人按揭贷款22137亿元,增长14.1%。从资金结构上看,房企到位资金增长主要由房企经营销售回款贡献,房企外部融

资环境依然较紧张,外部资金资源将依然向龙头倾斜。未来在融资环境趋紧的背景下,回款能力较优、杠杆水平较低的房企将拥有更明显的发展优势。

投资建议:在稳房价、稳地价、稳预期的背景下,行业整体仍将继续维持平稳,维持行业“同步大市”评级。受益于竣工的修复,未来房企业绩增长确定性增强,房地产后周期有望受益,建议坚守行业中的价值蓝筹,关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科A、保利地产,建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企阳光城、中南建设、金地集团。

风险提示:行业政策收紧;商品房销售不及预期;房地产税出台超预期。