《中国经济周刊》记者 曹煦|吉林长春农安报道

责编：陈惟杉

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第37期）

高楼大厦环绕，几处破旧平房格外显眼，从高处望下，就像是城市森林中的一块伤疤。

这是8月30日《中国经济周刊》记者在吉林省长春市农安县古城街四期棚户区改造地块看到的场景。当拆迁后新建的商品房小区已经开始出售之际，有几户人家仍然没有搬离。

举目皆是钢筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四邻已成一片瓦砾，史艳军说：“把有房照（房本）的强拆了，盖了一堆没房照的。”

被征收户：补偿协议尚未达成，房却被拆了

2006年5月和10月，史艳军分别从个人手中购买了两处古城街地段的房产，据她介绍，两处房屋此后相继用于冷库经营。

2015年10月，农安县住房和城乡建设局开始对古城街四期棚户区改造区域启动征收工作。

据了解，该区域东至古城街，西至雅仕居，南至绅士花园，北至挂面厂石头道，涉及超过300户居民，史艳军的两处房产在被征收范围内。

2015年12月11日，由长春某房地产评估公司出具的《农安县房屋征收补偿分户评估报告》中，史艳军的两处房屋其中一套评估单号为225号，主房建筑面积72.46平方米;另一套评估单号为101号，主房建筑面积41.75平方米。采用市场法评估，评估单价均为每平方米2581元。

对此评估价格，史艳军不认同。此后近两年时间里，史艳军的女儿先后6次去县征收办商谈补偿事宜，始终没有达成补偿协议，主要原因是在对房产是否用于经营活动的认定上，业主和政府之间存在分歧。

史艳军称其两处房屋在2010年由住宅改为经营性保险冷冻库且依法取得工商营业执照、税务登记且有纳税记录，每处房屋年收入均在5万元以上，应按收益法评估补偿价格。《中国经济周刊》记者近日在采访县征收办时，一位负责人则说：“经过核查，这两处房产没有走过字（用电），不能认定为经营用房。”

那么，市场法与收益法两种评估补偿价格的方式有哪些差异？

住建部2011年发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

其中明确规定：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

史艳军说，在双方还未就补偿协议达成一致时，2017年5月，绅士花园四期项目在她的225号房屋所在地块开始施工;2017年7月，君悦华府项目在其101号房屋所在地块开始施工。

史艳军101号房屋的邻居别顺住在这里近20年了，他向《中国经济周刊》记者回忆称：从2016年7月起，这一片区就开始断水断电。当水电缺失、四周已被建筑工地包围时，像别顺这样的居民们开始陆续搬离，剩下的平房越来越少。

2017年9月23日下午，史艳军发现，自己编号为225的房子已是一片瓦砾。“前几天还好好的，突然就没了。”

随后，史艳军和家人第一时间报警，“警察出警后做了笔录、照了相，然后就走了，再无音讯。”她的亲属立刻又找到县征收办，工作人员的反馈是让其报警。

今年8月30日，《中国经济周刊》记者向前述农安县征收办负责人求证此事，该负责人说：“（居民）如果认为被强拆了，可以报警。”

但史艳军表示，自己曾在第一时间报警，但之后就再无音讯。

2017年底，225号房屋所在地块已建起一片新楼。

史艳军曾经的房屋所在位置，现在是绅士花园其中一栋楼的单元门。“最令我们心寒的，是至今没有达成补偿协议，也没给我家送达补偿决定，没有任何手续就被拆了。”史艳军说。

而另一处101号房屋则和旁边的几处破旧平房在一起，孤单地矗立在君悦华府小区里。

新建商品房：“五证”不全，办不了产权证

在这块还没有完成拆迁的土地上便开始兴建并已经销售的小区君悦华府，它的手续是否齐全？

8月30日，记者来到农安县不动产登记中心，询问君悦华府项目能否办理房产证。一位工作人员表示，“君悦华府目前办不了产权证，因为还没备案，没收到这个项目的‘五证’。”

8月31日，《中国经济周刊》记者随一位买房人来到君悦华府，在销售人员的陪同下参观了几处不同户型的房子，从楼上往下看，史艳军的101号房屋和周围的几处平房十分显眼。销售人员表示，那里以后要建一个社区农贸市场，明年8月就建成了。

记者了解到，该项目目前还未取得《商品房预售许可证》，但销售人员说：今年年底就可以办下来房产证。

在提出买房意向后，一位销售代理公司负责人却回答称，“目前只收定金1万元，还不能收全款，想交全款也没法收。”

一个已盖成在售的小区，缘何将全款客户拒之门外？该销售代理公司负责人解释说：“目前拿到钥匙在装修的，都是开发商的顶账房（抵债房）;对外销售的，还要等手续。”

8月31日当天，《中国经济周刊》记者又来到农安县国土资源局，一位副局长接待了记者，当记者询问君悦华府项目是否取得《国有土地使用证》时，该副局长在请示局长后拒绝了记者的采访。

房地产开发项目的“五证”（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》）中，《国有土地使用证》是前置的一道政府许可，直接关系着其他几个证件的办理。

2012年7月1日起施行的《闲置土地处置办法》第21条规定： 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求：土地权利清晰;安置补偿落实到位;没有法律经济纠纷;地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;具备动工开发所必需的其他基本条件。

这是否意味着君悦华府所在地块目前的状况，并不符合国土部门供应土地的条件？一位不愿具名的农安房地产行业人士对记者说：如果办了土地证，那么在没有“净地出让”的情况下是怎么办的证？如果没办土地证，开发商没有任何手续就建完楼开始卖了？“现在政府是两难，怎么都说不过去。”