在“防范系统性金融风险”论调基础上，金融监管力度逐步加强，房地产业融资渠道不断收窄。多部委均表示要规范房企融资，推动房地产业去杠杆和降风险。如何探索多元化融资方式已成为房企必须面对的课题，私募基金、ABS、REITs、永续债等不断受房企青睐，不少房企也在海外谋求新的融资渠道。在中国网地产红人汇沙龙上，亿翰股份董事、亿翰智库首席研究员张化东就上述问题发表了自己的观点。 

国内融资面临渠道太少困境 

国内融资面临的困境主要是融资渠道太少。目前国内融资渠道主要有两种，一种是银行贷款，是当前的主要融资渠道；另一种是标准化的金融产品。其他的如信托和保险资金都受到很多限制，很难从这里融到钱。 

多元化融资环境下，海外融资只能说增长很迅速，但实际上，在房地产企业融资的占比非常低，它的变化基本上影响不了房地产企业融资的格局。海外融资属于看上去很美，但实际效果不明显。 

此外，海外融资面临一定的风险，首先是汇率的风险。融资过程中，如果人民币升值，结果还好，万一人民币贬值，企业发美元债的话还是要还美元债的，这种融资对房企来说不是太好。其次是流动性的风险。如果企业没有一定的业绩规模，在香港IPO之后，流动性也不是很强，融资功能并不见得太好，这也是一个比较大的问题。

去杠杆在微观层面是现金流管理的过程 

降低负债的方式其实就是还债，但降低负债比率的方式有很多，比如增加注册资本金，如恒大引入外部战投，把缺口还掉，增加股权净值，净资产增加，使负债率比例发生一定程度下降，用股权把债权这一部分的钱还掉，把负债降下来；再者，减少投资，特别是减少土地方面的投资，但这种方式对于公司的发展来说是比较负面的，所以第二点也不算是一个手段和方法。 

整个去杠杆并不是一个降低负债或降负债率的过程，去杠杆在微观层面体现在房企上是现金流管理的过程，举个简单的例子，比如说一家企业本身可以做到没负债，为什么要做有负债，香港企业很多企业都这样，是因为到风险比较大的时候，借钱是借不到的，所以企业会通过负债的方式在手里留有一定的现金。 

资产证券化将给房地产行业融资渠道带来结构性变化 

新型的金融工具，实际上创新本身就是一个伪命题。什么叫创新，所有市面上的金融工具都不叫创新型的金融工具，我们看到的金融工具基本都已经有几十年的历史，创新不是太准确的一个词，像这种标准化的产品，比如资产证券化产品。最近资产证券化比较火，应用的比较多，是有自己的理由的，因为整个大行业是表外转表内、非标转标，而资产证券化恰好是一个标准化的产品，也是一个处于表内的产品，所以资产证券化在这个去杠杆的浪潮里快速发展。

资产证券化对于行业的影响，可能是给行业的融资渠道带来一定结构性的变化：标准化的趋势会比较明显，特别是在未来REITs推出的过程当中，REITs类包括ABS这些产品，在现在融资的占比会迅速提升，这是对行业的影响。随着长期资金的进入，对于整个行业来说有很大的影响，未来会有一批长期资金，对于持有类的和收租类的产品会有大的帮助。