（中国网地产 甘承浩 发自三亚）最好的时代往往也是最焦虑的时代。

“几乎每一个头部企业都在转型，这两年的转型方向是租赁，不过似乎并没有人真正想做租赁，而是把它当作开发的工具，为了拿地、为了融资，这是显然的末本倒置。”2018年贝壳研究院院长杨现领在博鳌·21世纪房地产论坛中谈到房企转型，感慨目前房企转型做租赁依旧是用开发的思路，而这点显然是认知的误区。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

贝壳研究院数据显示，截至2018年，国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域，碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商在全国范围内大量布局门店，快速拓展长租业务。

谈及目前长租公寓行业的主流，杨现领坦言，虽大房企纷纷转型租赁行业，但目前房企系长租公寓不是目前发展的主流，分散式长租公寓仍然是主流。

用开发的思路做租赁究竟为行业和企业带来哪些弊端？

杨现领强调房企转型，向租赁市场迸发的过程，需要警惕行业三重风险：

把租赁等同于开发。租赁供给的主体在于盘活存量，而不在于增量开发。从国际租赁市场发展经验来看，开发在租赁中的占比是非常低的，无论是市场化较高的美国、日本，还是政府高度介入的德国市场，开发供给租赁房源均在少量，德国市场70%的租赁房源也是来源于私人市场。

把租购并举等同于以租代购。这也是行业普遍存在的一种认知误区，就目前拿地市场比例看，“租”的比重在大幅上升，而“购”的比例大幅下降。当住宅的供应总量不增加的情况下，压缩购房的供应比例，潜在供给受限，未来的房价压力依然居高不下。而且，目前一线城市的租赁土地供应几乎集中在五环、六环等远离中心地带的位置，完全与租赁市场需求反向而行。

把发展租赁等同于融资支持。房企惯用的“快盈利”思维，也必将导致行业将精力更多放到“投资-融资-拿房-退出”，而忽视租赁的核心是运营，本质是为消费者提供服务。“租赁是艰难的事情，没有运营能力将会加剧房企转型的难度。完成从开发到居住生活服务的转型，就必须抛弃旧时代的傲慢，从认知上扭转误区。”

房改20年，大规模开发浪潮渐退，“快周转”理念失效，房价高速增长趋势不再，以“开发”为主导的行业生命周期已达到峰值，加速驶入下行阶段。贝壳研究院院长杨现领借以查尔斯·汉迪的“第二曲线”概念为基点概括市场与行业的现状，以及房企转型的根本思路。

第二曲线

关于第二曲线杨现领表示，发展都有极限，长盛不衰的秘密是寻找第二曲线；A点是最好的转型期，在自己最美的时候华丽转身；绝大部分企业往往到B点才转身，基本大势已去；两条曲线的交叉区域是混沌期，乱字当头，走出去就能柳暗花明。

发展“第二曲线”，什么时候是最佳时期？

杨现领从市场数据给出有力的解释，2017年，全国有超过24个城市全面进入存量主导市场，而到2018年，这个数字将会突破40 ，二手房成为供给的主渠道已成定局。除此之外，过去三年，几乎让房企感受到市场下行前最后的“狂欢”,新房交易量一次次创出历史新高，行业集中度极速上升，2017年房地产销售额首次突破13万亿。

事实上，今天的房企开工率（开工量/房屋存量）出现历史性下降，已由5%的历史峰值下降到不足1%，这个数也远低于均值3.5%。存量趋势无疑正在倒逼房企转型，而在市场下行的历史拐点背景下，几乎所有的头部企业都在谋求转型。

“企业长盛不衰的奥秘是在冲顶峰值之前找到‘第二曲线’，转型的最好时机已到来，如果到下行不可逆转的时候再启动转型，无疑将加速企业死亡。”

存量时代房地产消费占主导，向居住生活服务转型是房企最根本的出路，发展租赁寻找新的业务增长点也是行之有效的选择。

对于租赁市场的盈利模式，杨现领坦言，目前仍然是靠租金和服务。

无论是机构还是房企，发展租赁行业，显然还有很长的路要走。

贝壳研究院：2018租赁行业趋势思维导图