“鬼城” 是个地理学名词，用来形容空置率过高、荒无人烟、一到夜晚就漆黑一片的城区。
在过去几十年中，大量农村人口涌入城市，极大地推动了中国的城市化进程。 基于对城市化速度的评估，城市规划者预计未来会有更多城市人口，需要扩大城市面积来容纳这些新市民。但是，单从横向和纵向扩大城市面积并不足以满足城市化需求。当人们集中于某个区域（通常是老城区或者城市中心区），而不愿去新建的城区工作和居住时，“鬼城” 随之产生。
鄂尔多斯曾是内蒙古最贫困的地区。但随着煤矿、稀土矿物和天然气的开发，鄂尔多斯可谓一夜暴富。到 2007 年底，它的人均 GDP 已经超越北京和上海，并在 2010 年超过香港。对富裕的鄂尔多斯人来说，买幢房子就像买棵白菜。
2004 年底，市政府决定将当时只有 1400 人居住的康巴什建成新的行政中心。随之，鄂尔多斯人把钱借给地产开发商，以获取高额利息；又在房屋建成后，投资一套或多套住宅。当地的房地产市场持续升温，在 2006 至 2009 年间，房价从每平米一千多元涨到七八千，一些高端别墅更是卖出两三万元一平米的高价。但那些购买了康巴什住宅的房主很少入住，导致在康巴什新区，众多建筑物被闲置，道路上也鲜有行人和车辆。
点评：从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。
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