14年,对于历史长河而言不过是沧海一粟,而对于出生于马来西亚的雅诗阁中国区董事总经理陈志商而言,却是来到中国工作,从熟悉新环境、新文化、新生活,到越来越融入中国的一个过程。如今,陈志商的普通话已经相当流利,亦对中国租赁市场的变化感到欣喜。

对于陈志商而言,自2008年加入雅诗阁中国以来,不仅成功操作了相关基金的前期投资,推进了雅诗阁在华管理服务公寓的规模,更见证了中国租赁市场的蓬勃发展。

面对“突如一夜春风来,长租公寓遍地开”的市场现象,陈志商表示雅诗阁中国一直坚持走服务管理中高端公寓路线,虽然如今千军万马杀入长租公寓市场领域,却并没有对雅诗阁造成太大的冲击与压力。未来,雅诗阁将加快在中国的扩张步伐,除了继续深化在一、二线核心城市的布局,对新市场的开拓将是新的重点。到2020年,雅诗阁将实现在华管理20000套服务公寓单元的目标。

中国租赁市场发展加速度盈利模式是关键

在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策指引下,中国的房地产市场正在迎来全新变局。一方面多地出台租购同权的政策利好,另一方面各大房企乃至电商大平台纷纷进军租赁市场的新闻不绝于耳,预示着租赁市场全面崛起。

但目前,中国长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业,不少新加入的企业也是摸着石头过河,一边做规模效应,一边通过希冀通过金融手段获取利润。

对此,陈志商表示,在政府大力的推动下,中国的租赁市场处于欣欣向荣的发展态势,吸引了很多房企和创业公司加入。对于房企而言,进军租赁行业,在于自身拥有物业,通过自持能够拿到现金流,未来还有增值的预期;而对于创业公司而言,他们通过资金支持盘下物业进行改造,就必须把每一寸的租金做高,保持95%以上的入住率,并形成一定的规模效应,才有盈利的空间所在。

“长租公寓能否盈利,要看其获取成本,因为五年前的物业成本和如今不可同日而语,另外还要看物业租赁的时间长短,因为长租公寓基本每5年都需要进行装修改造,如果签约时间较短,要赚取差额利润不是件易事”,陈志商指出。“总体来看,无论是房企还是创业公司,其长租公寓针对的目标人群主要是城市白领,而雅诗阁的主要客群是商务人士,因此我们之间不会形成直接的威胁和竞争,但也不排除未来雅诗阁会在市场成熟的情况下,在这个领域寻找一些增长机会。”

除了越来越多的企业加入长租公寓市场之外,2017年以来住房租赁市场证券化明显加快,魔方公寓、链家自如、新派公寓都推出了相关的资产支持计划,特别是国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs的获批,更受到业内的极大关注。

对此,陈志商也坦言,雅诗阁在2006年成立全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托,2007年成立了专门投资中国项目的私募基金——雅诗阁(中国)服务公寓基金,对于拓展中国市场起到了重大的作用。“面向中国的公寓基金的设立是雅诗阁发展过程中一个重要的转折点,当时中国的房价还处于较低的水平,雅诗阁利用首期5亿美金的资金在中国完成了11个项目的投资,从一线的北上广,走进了重庆、成都、沈阳、西安等二线城市,覆盖雅诗阁、盛捷、馨乐庭三个品牌,形成了良好的品牌效应。”

对于利用基金收购的好处,陈志商表示,基金产生的集资效用,带来了更多的投资者,减少了雅诗阁自身的资金压力。同时,随着房地产市场的升温,收购的物业通过5到10年的持有后出售给其他业主或是上市的雅诗阁公寓信托,得到稳定且可观的回报。

据陈志商透露,目前雅诗阁关注中国市场的基金有两个,一个是“雅诗阁公寓信托”,一个是“雅诗阁(中国)服务公寓基金”。雅诗阁将继续在中国的核心市场寻找投资良机,强化品牌市场地位。

输出品牌和管理扩大在华市场份额

在中国地产30年的发展历程中,房地产行业经历了从“黄金时代”向“白银时代”的转变,与此同时中国的服务公寓市场也随之嬗变。

以雅诗阁为例,其最早进入中国的两家盛捷服务公寓分别在上海和天津入驻,主要面向到中国长期出差的外籍高管和高端商务人群。由于这些外籍人士的工作地点主要集中在一线城市,因此在2000年至2005年期间,雅诗阁主要在一线城市进行了相应的布局。在当时的市场环境下,基本没有什么竞争者可以与雅诗阁相抗衡而如今,雅诗阁的中国籍商务客群人数则在逐年增加,在二线城市中国籍客群占到70%,一线城市则在50%左右的水平。

“相对于以前外籍客群租赁时间较长的情况,中国籍客户是因为项目需求派到各个城市,通常租赁时间在3个月到6个月的时间范围内,为此雅诗阁旗下的品牌也向着更加细分化的趋势发展,以此来适应变化的市场环境。”陈志商表示道,“值得一提的是,中国市场的发展速度非常快,雅诗阁将加快扩张步伐,目前雅诗阁已经和不少中国的开发商,如万科地产、越秀地产等战略合作,通过依托地产商的项目开发实现跨地域扩张。”

如今,雅诗阁与中国开发商的合作正在如火如荼的进行之中。10月26日,雅诗阁与山水文园集团合作的第一个项目——北京雅诗阁山水文园服务公寓盛大开业,这也是雅诗阁在北京的第三个雅诗阁品牌服务公寓项目。

据悉,北京雅诗阁山水文园服务公寓以“荷花”为主要元素,展现中国传统文化之美,拥有单房公寓、两房复式套房、三房豪华行政套房等多种户型选择,全面覆盖高级行政人士的商旅居住需求。

对此,陈志商表示,未来中国的服务式公寓和酒店市场都会继续蓬勃发展,服务公寓也会吸引越来越多的潜在业主和开发商,加之目前国内项目获取成本日益高涨,因此雅诗阁将采取输出品牌和管理的模式,来扩大在华的市场份额。“雅诗阁通过输出管理,在帮助物业增值的同时,能快速地让各地的业主了解到雅诗阁的品牌。通过品牌的集聚效应,雅诗阁也能够储备足够的人才,让全国的物业开得更加快速。”

陈志商指出,“雅诗阁入华近20年,目前在全国31个城市拥有和管理超过100家物业,18000多套服务公寓单位。相信我们很快就可以提前完成2020年在华管理2万套的战略目标。”