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杨现领:新政将致二手房成交量大幅下滑 价格涨幅或收窄

发布时间:2017/03/17 21:14 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者:

中国网·地产中国讯  3月17日下午,北京祭出新一轮严厉调控措施,规定二套房既认房又认贷,并将购买二套普通自住房的首付款比例由原来的50%提至60%,将二套非普通自住房的首付比例则由原来的70%提至80%。与此同时,还暂停发放期限在25年以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。此外,对于企业购买的商品住房再次上市交易的,规定需满3年及以上,若交易对象为个人,按照北京的限购政策执行。

对于上述政策,链家研究院院长杨现领表示,考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体,“认房认贷”严格了首套标准,换房群体“先卖后买”也被界定为二套,首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少,后期成交量将会出现大幅下滑,成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言,杠杆的使用空间明显缩小,也将会对其投资需求形成较大影响。

此外,杨现领还强调,首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比减少,其中影响最大的则是已成交但未网签的群体,保守估计有1万单左右,这部分要格外注意后期违约风险的防范。

购房资金门槛陡升 非普宅首付将接近九成

2017年春节后,北京二手房市场呈现上扬趋势。由于市场可售库存和可签库存都持续下降,市场上恐慌入市情绪较为严重,房价上涨的压力比较大。据数据统计显示,2月份,北京二手房价环比上涨4.6%。

“.二套首付比例提高到8成属于北京的首次,由此可见政府缓解市场紧张情绪、抑制房价过快上涨的决心。”杨现领表示,在“认房认贷”标准下,市场上大部分交易都成了二套,且非普通住宅占比不低。这种情况下,按照8成首付原则,加上评估价的影响,预计实际首付将接近9成。以800万换房标的(非普)为例,新政前如果先卖再买,首付416万,新政后672万,首付增加256万。

而从贷款年限来看,不管首套二套都被纳入调控范围,最长可贷款年限由之前的30年降至25年,以100万贷款为例,月供每月增加466元。

“.关于‘认贷’是认北京还是全国贷款记录需要进一步的银行细则。”谈及认贷的细则,杨现领称。

二手房价格出现明显回落尚需时日

那么,此次认房又认贷对市场究竟会带来怎样的影响呢?事实上,早在2013年4月,北京便曾经出台过“认房认贷”政策,结束了北京连续13个月市场上行的态势,当月价格出现2.1%的下跌,随后涨幅较前期收窄,直至2013年年底流动性的收紧,在成交量出现了连续近10个月的萎缩后价格开始出现实质性回调。到2014年9月,北京二手房均价较当年5月下跌幅度达到12.8%。

“参考过去的经验和上海深圳的经验,预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少,价格涨幅出现收窄乃至回落,市场的反应还需进一步观察。”杨现领说。

(责任编辑:王莉)

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