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李嘉诚跑了,退地潮来了

发布时间:2015/09/17 23:07 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者: 段文平

【地产中国网•原创报道】冰火两重天。被誉为超人的李嘉诚买楼变现,卷着巨资“跑了”。而国内一线城市土地市场却热得发烫,诸如华润联合体用超过240亿的价钱拿下北京、上海三宗地块,首创56亿拿下北京中关村地块,平安50亿拿下北京丰台地块。隔三差五,城头变换地王旗。

另一现象则是退地,一个与“地王”级别截然不同的待遇。诸如,财大气粗、“野蛮”举牌万科的宝能地产居然退回了安徽芜湖三宗土地,损失了1.3亿元保证金;再如,“黑马”房企福建正荣退回了苏州木渎古镇一宗地块。

还有深陷退地传闻不能自拔的企业,如新鸥鹏集团,在换帅李战洪后驰骋西南市场,挺进成都,高价拿下四宗地块,至今仍无动静,惹上退地传闻;再如鲁能高调杀入成都近一年,槐树店地王项目基坑作业刚开始即遭遇停工,疑点重重,惹得一地鸡毛。

不差钱拿地王的企业很多,但退地的也不乏少数。有谁能料到,昨日他们在土拍现场挥斥方遒、风光无限,如今却沦为案板鱼肉。

是什么导致如此大的反差?楼市调整?战略失误?价格过高?资金链紧张?在地产中国网看来,主要有以下几点原因。

一是战略调整,这个可以看做是应对楼市调整的主动行为,也是对此前错误战略的纠偏。以宝能地产为例,这3幅地块总价仅为6.6亿,这笔钱对于在资本市场动辄十亿、百亿的宝能系而言,或许并不是难事。算上退回的三宗地块,宝能在芜湖有六个项目。但当地市场销售太低迷,去化太缓慢。而且芜湖人口外流严重,目前的消费难以满足现在以及未来即将开业的商业综合体体量需求。如果盲目投资,将来损失会远远超过现在,及时止损,显然是明智之举。

一位为房企提供前期顾问策划的业内人士告诉地产中国网,现在多数企业处于战略盘整周期,在江浙、珠三角接触的绝大多数开发企业客户,扩产扩能的愿望和动力都不强。以华夏幸福基业为例,上半年拓展了上海、四川等地,目前的业务版图已经覆盖了全国25个区域,但是“固安模式”是否能够成功复制,还是一个谜。而华夏幸福似乎也意识到了这一点,据说已在做战略调整,放慢外溢步伐,将重心放在自己熟悉的京津冀地区。

不过易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,部分房企此时退地,还不能理解为战略收缩,可能也是一种策略的调整。通过将部分此前过于冒进思路下拿的地块进行快速的抛售,进而回笼资金,减少未来战略扩张上的制约因素。

二是楼市调整之害,特别是重灾区三四线城市。纵观上述退地的几个地区,多位于三四线城市。这些地区,土地价格居高不下,销售价格持续低迷,溢价的空间非常小。更为重要的是,库存高企、销售低迷给企业的资金带来了问题,这增加了开发、售带过程中的诸多风险。而与去年对比,退地潮亦有从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。

三是激进拿地、价格过高。其实这条完全可以与第二条合并,但为什么单列出说呢。因为纵观此前退地的大多数,都深受地王之害,激进高价拿地,而遭遇无力开发之痛。以新鸥鹏集团为例,三圣乡板块目前的均价在每平方米8000元左右,新鸥鹏四宗地的楼面地价平均下来为每平方米5187元,这个价格非常考验新欧鹏的开发能力。而为地王飞蛾扑火的案例比比皆是,远洋地产深受地王去化三年之累,中冶置业超负荷夺地王,被迫肢解出售,中华企业强拿地王深被套牢,等等。真是成也地王,败也地王!

四是资金链。这里面,宝能地产是个例外。和资金丰厚的龙头房企相比,不惜代价的激进扩张,成为中小房企逆袭土地市场的重要方式。然而,在楼市调整周期,逆袭的结果有可能摔的更惨。以福建正荣为例,2013年3月至2014年2月,短短11个月之间,正荣耗资185.27亿元狂揽11宗地块,而2014年上半年其销售额仅为87.5亿元,盲目拿地、激进扩张遭遇楼市深度调整,问题逐渐暴露无遗。

(责任编辑:张治东)

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