导语：在资本利益的推动下，两代人或许注定隔“河”相望。一方选择撤资套现，落袋为安；一方选择加仓深耕，共渡难关。

长实盘出“超级低负债”

3月17日，长实集团公布了2021年业绩报告，除披露基本数据外，有一行描述格外的引人注目“若近期伦敦5Broadgate出售完毕，长实净负债比率将从2021年底的7.9%跌至约5%”。

众所周知，2021年所推行的“三条红线”中要求净负债率不超过100%，而内地房企大部分保持在50%以上水平，甚至个别已超过100%。

而按照长实集团年报中所披露的负债净额是以银行及其他借款扣减银行结存、定期存款为依据，总资本净额为权益总额及负债净额之和计算。即便是与净负债率处于低位的新城控股2019年数值14.2%相比较，也相差约两倍。

从有息负债看，截至2021年底，长实集团银行及其他借款总额为965亿港元，较去年同期银行及其他借款增加186亿港元。其中，于1年内到期借款为港币288亿元，于2至5年内到期借款为港币521亿元，及于5年后到期借款为港币156亿元。

从货币资金看，截至期末，长实集团银行结余以及定期存款合计633.65亿港元。而2021年9月以35亿元出售至希慎兴业的上海世纪盛荟广场，已于2022年1月完成交易，并将于2022年上半年带来收益。

除此之外，标普在报告中指出，长实集团资产处置总收益将超过400亿美元，这将使其杠杆率降至0.8倍。假设在长实集团没有进行任何重大收购的前提下，这笔收益将使长实集团的杠杆率轻松低于标普3.5倍的评级下调触发因素。

卖楼，李嘉诚的减法

去年9月，希慎兴业发布公告称，拟以35亿元人民币收购上海世纪盛荟，位于静安区十四五规划核心区北扩的重要区域。收购完成后，希慎兴业将对项目的商业进行装修改造，并于2023年年中完成。

希慎兴业是一家港资房企，在香港铜锣湾商圈持有约40万平方米的物业，同时还持有港汇恒隆广场约1/4的股权份额。按照68,348平方米的可租赁面积以及342个车位计算，希慎兴业收购该项目的单价约5万元/平方米，倒挂了区域均价。

而这个荒废了16年的项目，是李嘉诚于2005年购得的。按照李嘉诚家族所持资产比例，出手“世纪盛荟广场”或将套现21亿元。李嘉诚曾说过“自己是商人，既然是商人那么买和卖都属正常现象，一切都是为了利益。”

值得一提的是，2015年因频繁变卖内地资产，李嘉诚曾遭到《人民日报》点名。如今，李嘉诚再次站上了舆论的风口浪尖，被市场质疑“撤资内地，逃离北上广”。

对此，在业绩会上，李泽钜直言“卖楼不算撤资，对任何地产公司来说，卖楼都是日常业务。当然，内地和香港是我们的家乡，会有一些感情因素在，但也还是要算好账。香港及内地为集团地产业务重点市场，将继续物色合适物业发展机会，对两地前景充满信心。”

据年报显示，截至2021年末，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）7500万平方尺（约合833万平米），其中约744万平方米位于内地，另外香港及海外地区各自拥有约44万平方米，内地土储占比高达90%。

拿地，李家诚的加法

事实上，在年报中多次强调要在内地市场积极拿地的，还有恒基地产。

2019年5月28日，与李嘉诚同龄的李兆基宣布退任恒基地产主席兼总经理、提名委员会及薪酬委员会成员职务，并继续留任为该公司执行董事，次子李家诚接任主席一职。

上任当天，李家诚就带领着恒基以30.2亿元竞得北京朝阳区孙河板块中的2902-31地块，溢价率23.3%，楼面价6.9万元/平。时隔四个月之后，又联合天恒拿下孙河板块中的最后一张门票。

孙河板块为北京首个“先规划后开发”的区域，共包括11宗地块，区域综合容积率仅为1.1。从当时的市场情况来看，区域内已有10个项目入市，其中6个不限价，4个限价，成交金额破30亿的项目就有6个。其中就包括泰禾·北京院子和泰禾·北京院子二期（限竞房）。

时隔三年后，在恒基官宣其独立地块案名为恒基·天汇时，区域内在售新房中，禧瑞春秋仅剩几套1000平的别墅；中粮·瑞府也只剩一套清退房源，售价6000多万。

仅一河之隔，长实集团在京唯一的住宅项目“誉天下”，也在2021年迎来了其收官之作“盛誉”。从2008年开售至今，见证了北京顺义中央别墅区发展的同时，也见证了一代人的成长。

有业内人士指出，港资房企做房地产是投资逻辑，而非产品服务逻辑，在内地住宅市场，对于客户的分析不如本土房企，真正做出的标杆产品少。但是也有业内人士认为，港企有自己的优势，诸如住房品质、对于空间利用，胜过内地房企。

结语：对于历尽奔波的港企而言，不管是出自骨子里的内地情怀，还是出自商人本质中的利益至上，内地市场或许永远是可以归去来兮的港湾。