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年报快读|中国奥园:行稳致远 跨入25周年发展新阶段

发布时间:2021/4/1 10:12:58 | 来源 :中国网地产 | 作者:石昊一

3月30日,中国奥园(3883.HK,下称奥园)发布2020年全年业绩公告。

自2019年首破千亿之后,奥园正式进入后千亿时代,向高质量发展持续迈进。2020年,奥园的销售业绩维持了适度增长,受益于近年来规模的快速攀升,其盈利面增速亦可圈可点。

伴随房地产行业管理红利时代的来临,不再受规模掣肘的奥园,顺应行业精细化管理大趋势,以现金流回款作为首要导向,确保流动性的充裕与安全。在地产主业之外,奥园也在持续拓宽赛道,构建自身的护城河,以“双引擎驱动”实现增长新曲线。

2021年,适逢奥园成立25周年,也是新发展阶段的里程碑之年,集团将持续深化“一业为主,纵向发展”战略,推动幸福人居(地产主业)与悦康生活(非房产业)双向赋能和协同发展,发挥企业综合竞争力、开创全新增长曲线、实现可持续、高质量发展,致力成为稳健经营的长寿企业。

区域销售齐头并进 销售与回款双破千亿

在此前的规模红利时代,正是奥园的“全速跑”时期——通过踏准房地产轮动节奏,快速周转实现规模发展,2015-2019年以高达67%的年复合增长率进入千亿房企行列。如今进入管理红利时代,奥园开始步入“节奏跑”时期——通过优化组织运营,提升精细化管理,保持增幅高于行业平均水平,实现高质量发展。

2020年,奥园在疫情之下于6月及12月两破单月销售新高,实现合约销售额约1330.1亿元,同比增长13%,逆势完成全年目标。

在奥园销售稳增的背后,隐藏着集团的高质量发展路径,具体呈现在布局、管理与回款方面。

从区域来看,无论是销售额还是销售面积,奥园均维持了前年较为平衡的态势——在华南、中西部核心区、华东三个区域分别实现销售额约328.1亿元、417.0亿元及405.9亿元,实现销售面积约354.5万平方米、438.5万平方米及344.9万平方米。以销售额计,三大区域分占总销售额的24.7%、31.4%及30.5%。同时,奥园在一二线城市的合同销售额占比超过50%。

这意味着,奥园经过“布局—聚焦—深耕”三步曲完成全国化布局,已经由区域性房企成长为全国性规模房企,并逐步转向以高能级城市为主的布局,保障未来的结转利润。

在项目操盘方面,奥园通过精细化管理、差异化管控,标准化使用率大幅提升达85%。2020年,集团拿地至开盘周期进一步缩短至6.8个月,开发周期逐年提速。同时,动态调整开发节奏,适当降低新开工面积,优化现金流管理,竣工面积进一步提升,加快结转速度。

因此,奥园在规模增长的同时加快了销售资金的回笼,期内现金回款约1130.6亿元,回款率提升至85%,实现销售及回款双破千亿。

中国奥园集团董事会主席郭梓文表示,2021年奥园的销售目标为1500亿元,同比增长16.5%。同时,2021年奥园将进一步优化城市架构,华南区域可售货源提升至42%,一二线城市可售货源提升至55%;亦将集中资源、精耕细作打造年销售100至200亿元级核心城市公司,及年销售50亿元或以上的非核心城市公司,正式进入深耕3.0时代。

营收利润快速增长 非房板块赋能主业

销售规模稳健增长的同时,奥园的盈利基本面延续了此前的快速增长。奥园得益于近年来规模的攀升,2020年其营业收入继续处于“收获期”,同比增长34%至677.9亿元。同时,实现净利润同比增长35%至70.5亿元,归母净利润同比增长41%至人民币59.1亿元,增速跑赢营收,增长质量凸显。

郭梓文主席在会上表示,董事会建议派发末期股息人民币66分,连同特别股息人民币11分,合共每股派息人民币77分,同比增长40%,保持稳定宽裕的派息政策。

期内,奥园的地产板块与非房板块均对营收有所贡献。其中,物业销售结转收入同比增长33.9%至644.2亿元,确认销售均价同比略增1.3%至9349元/平方米,40%结转收入来自经济活力较高的华南区域。

地产主业之外,奥园在非房地产业务的布局不仅持续赋能地产主业,也为集团实现可持续发展注入强劲的内驱动力。

2020年,奥园已成功打造奥园健康(3662.HK)、奥园美谷(000615.SZ)两家奥园系上市平台。

其中,奥园健康在管收费建筑面积同比增长174.2%至4140万平方米,商业运营在管总建筑面积增长4%至80.6万平方米,旗下大健康业务、数字化平台持续发展。

另一方面, 奥园美谷计划通过收购下游医美机构快速切入医美产业链,实现向医美产业链的快速转型,并通过多种形式深度绑定医美产业链核心资产,为医美产业链的深入布局积累核心资源。

为更好统筹地产板块与非房板块间的资源与发展,2021年奥园主动求变,大幅度调整组织架构,实现管理扁平化。

今年年初,奥园成立悦康控股全面统筹非房产业,赋能地产主业;其地产开发业务则统一至集团总部管理,实行直接强管控,有利于减少管理层级,发挥整体效能。据董事会测算,优化组织后,预计经营指标较原定增加约5%,实现增量、增利、增效。

未来,奥园计划将加快物业交付结转速度,预计至2023年物业结转收入年复合增长率达到25%或以上。同时,集团计划逐步增加投资性物业及其他资产业态等,持续提高多元化收入,预计至2023年多元化收入年复合增长率达到约50%。

债务结构优化 2022年前“三道红线”达标

优化债务结构,提升财务健康度是奥园高质量发展时期的重要目标。期内,奥园贯彻审慎的资金管理,以较低的融资成本拓宽融资渠道,成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债,创境内外发行成本新低,并获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。

截至2020年底,中国奥园授信额度总额约人民币2550亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元;总现金约人民币700亿元,现金短债比1.3倍,足够覆盖短期借贷。期末已售未结销售额约1960亿元。

2021年3月份,中国奥园已经偿还及续期约人民币153亿元的短期借贷,进一步减轻短期债务的压力,短期债务占比下降到40%以下。

未来,奥园将通过促回款、调节奏、降成本、快交付,预计在未来三年均实现正经营现金流,达到降低负债、增厚净资产的目的。同时,奥园计划在投资性物业方面,包括写字楼、商业等业态落成新物业提高多元化的收入,提供长期稳定的现金流。

中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌表示,预计在2021-2023年,集团每年债务有息比例下降不低于5%,未来每年净资产复合增长率达到15%,有信心在2022年之前实现三道红线全达标。

土储结构优化 城市更新提速

报告期内,中国奥园持续丰富土地储备,土储结构不断优化。

2020年,奥园新增建筑面积约2015万平方米,新增可售货值约人民币2426亿元。以货值计,集团通过收并购方式占57%,招拍挂占27%,城市更新及其他占16%,保持多元化购地渠道。新增项目的城市能级进一步上升,其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。

基于长期以来积累的优势,中国奥园城市更新业务拓展迅猛,截至2020年底,拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约人民币6730亿元,其中大湾区可售资源约人民币6552亿元,占比97%。计入城市更新项目后的总货值约人民币12938亿元,其中一二线城市占比增至82%,土储结构不断优化,为中国奥园未来规模与利润持续增长提供源源不断的动力。

2020年,中国奥园城市更新开始进入加速转化和收获期,为集团贡献丰厚土储价值。年内,转化10个城市更新项目,其中8个转入土地储备,提供可售资源约382亿元。未来三年,奥园城市更新业务可转化货值约1600亿元,预计平均毛利率约35%-40%,净利润率约10%-20%。 

截至2020年底,奥园拥有约370个项目,分布95个境内外城市,土地储备总建筑面积达5,718万平方米(权益比71%),总货值约人民币6208亿元,计入城市更新项目后的总货值约人民币12938亿元,足够未来四至五年的发展需要。

中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁指出,奥园坚持“一业为主,纵向发展”,提前布局了很多国家鼓励,又有市场潜力的产业。在实施城市更新“三旧”改造过程中,奥园旗下拥有科技、健康、文旅、医美、跨境电商、教育等成熟产业,对于推动地方整体发展乡村振兴等方面,集团具有很大的产业优势。

(责任编辑:石昊一)
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