3月25日，佳兆业集团（1638.HK）发布2020年全年业绩公告。

正如集团管理层所预计的一样，佳兆业在2020年稳健前行，履行了千亿之约。与此同时，佳兆业持续精进自身内功，无论在盈利基本面，还是风险管控方面，均取得了不错的成绩。

实际上，进入千亿阵营，只是佳兆业有质增长道路上的一个小目标。例如，佳兆业的核心板块城市更新，目前分为三年计划与远期规划，其远期规划又包含了短期目标。窥一斑而知全豹，佳兆业的各个板块正是沿着这样的发展路径前行，打好提前量，应对复杂多变的外部环境。

提前谋划与行动，也提升了佳兆业的财务管控能力。2020年，集团“三道红线”由橙转黄，实现净负债率、现金短债比两个指标达标。管理层表示，2021年将以1300亿元作为销售目标，同时力争提前实现三项指标全部达标，继续平衡规模、利润和现金流。

规模合理增长 城市更新贡献超30%

2020年，佳兆业实现权益销售额约1069.0亿元，同比增长21.3%；实现销售面积616.5万平方米，同比增长32.8%，首次突破千亿大关。其中，约有363.4亿元的合约销售来自于佳兆业的城市更新项目，贡献超过30%，维持了2019年时的占比。

得益于集团深耕粤港澳大湾区的区域布局，以及深化一线与重点二线的城市布局，同时受惠于国家赋予大湾区的政策红利及区域内经济的蓬勃发展，佳兆业全年约58.5%的合约销售额来自大湾区，实现销售额约625.8亿元。其中，在深圳、廣州、惠州及東莞的項目取得了良好的销售业绩。

与此同时，佳兆业在长三角区域实现合约销售额约185.0亿元，是集团销售额贡献第二高的区域。

佳兆业在高经济活力区域的重点布局，获得了较高的销售均价。在行业以价换量的背景下，集团2020年在大湾区实现均价约21484元/平方米，在长三角实现均价约22530元/平方米，令整体销售均价保持在17340元/平方米。

另一方面，佳兆业紧随数字化营销潮流，积极应对外部环境变化。2020年，集团开展一系列在线营销活动，包括与天猫好房达成战略合作，接轨热门线上流量入口——开拓淘宝直播、微信小程序及抖音官方蓝V号等推出自主销售平台，通过在线导流，助力销售去化，抢占数字营销的发展先机。

2021年，佳兆业将自身的销售目标定在了1300亿元，增幅约21.7%，其远期规划每年增速不低于20%。佳兆业主席兼执行董事郭英成直言，房地产每年都要保持规模增长是一个很大的挑战，对佳兆业自身而言，还是希望有质量且合理的增长。

重仓大湾区 城市更新转化提速

支撑起佳兆业奔赴千亿及未来规模增长的，是其包含大量城市更新项目的海量优质土储。2020年中期，管理层就曾表示，集团大量的可售货值与城市更新项目的加速转化将成为实现销售目标的底气。

2020年，佳兆业新增项目47个，权益比达到60%，新增权益面积约565万平方米。按权益代价计算，新增项目的49%位于一线城市，以权益面积来看，大湾区占比超过了63%，延续了集团此前的布局策略。

截至期末，佳兆业拥有2875万平方米的土地储备，大湾区面积占比约55%，且不包含未转化的城市更新项目。

作为大湾区旧改龙头，佳兆业的核心板块城市更新自然也重仓在大湾区。目前，集团共有城市更新项目201个，占地面积超过5000万平方米，对应可预售面积预计达1.08亿平方米。以货值计算，深圳、广州两城市合计占比约86%。其中，佳兆业在深圳有120个项目，占地面积约1200万平方米，在广州有26个项目，占地面积约2510万平方米。

佳兆业坐拥庞大城市更新资源的同时，亦在加快项目转化速度。2020年，集团转化城市更新项目9个，转化近180万平方米建面及近640亿元的可售货值，超额完成全年转化目标。

管理层表示，2021年佳兆业在城市更新拓展方面将继续深耕大湾区，保持规模领先。2021-2023年，佳兆业计划至少有50个项目完成转化供地，占地面积约500万平方米。同时，城市更新项目不仅在当下为佳兆业带来了逾30%的销售贡献，其低成本、长周期的特性将在未来给集团的毛利率、净利率带来强力支撑。

严控负债 “三道红线”由橙转黄

近年来，房地产行业逐渐告别粗放发展，精细化管理、高质量发展成为高频词汇，特别是在“三道红线”被提出之后，利润、负债、现金流等成为了衡量房企发展质量的重要指标。

实际上，平衡规模、利润和现金流已经成为近年来佳兆业的长期发展之道。2020年，佳兆业一方面保持着盈利基本面的增长，一方面主动加强融资规模管理，在此前的债务结构基础上进一步优化。

2020年，佳兆业实现营业收入约557.7亿元，同比增长16.1%；实现毛利约159.1亿元，同比增长15.0%。其中，确认销售金额约511.9亿元，确认销售均价约18103元/平方米，较前两年提升较为明显。同时，集团逾70%的确认收入来自大湾区，约57%收入来自一线城市。

得益于城市更新项目的转化，高活力经济区域较高的均价，佳兆业在房地产行业利润空间收窄的形势下实现毛利率约28.5%，与2019年基本持平，归母净利润同比增长18.6%至54.5亿元。

在监管指标方面，佳兆业加深了管控力度。管理层曾表示，集团始终将现金安全、债务风险可控放在财务管控的核心地位。实际上，在“三道红线”出台之前，佳兆业就已着手改变“三高”局面，特别是在净负债率方面已实现多年连续下降，令其在监管出台后获得了足够的缓冲空间。郭英成坦言，在 “三道红线”提出后，公司下了更多苦功夫来降低负债。

截至2020年末，佳兆业有息负债规模约1214.7亿元，同比略增3.7%低于“三道红线”橙档融资规模可增长5%的要求。其中，一年内到期负债约230.7亿元，占总有息负债的19.0%；长期负债约984.0亿元，占比81.0%，债务结构合理。

集团的融资成本亦在下降。2020年，佳兆业平均融资成本约8.7%，其中境内融资成本同比下降60个基点至7.4%，新增境外融资成本同比下降202个基点至9.1%。管理层表示，今年还会继续拓展多元化的融资渠道，抓住窗口期开拓融资，争取今年把融资成本下降到7.8%左右。

严格的财务管控令佳兆业在期内实现“三道红线”由橙转黄，净负债率、现金短债比两项指标已经达标。其中，集团净负债率实现五连降，同比下降46.1个百分点至97.9%；集团回款与流动性有所增长，期末在手现金（非受限）约360.8亿元，同比增长34.5%，现金短债比同上涨0.45倍至1.56倍；剔除预收款项后资产负债率同比下降6个百分点至70.3%，此指标已接近达标。

佳兆业管理层表示，2021年将力争提前实现三项指标全部达标。