全国 | 北京 | 上海 | 广州 | 深圳 | 成都 | 南京 | 沈阳 | 合肥 | 重庆 | 济南 | 石家庄 | 杭州 | 青岛 | 太原 | 贵阳 | 遵义 | 秦皇岛

专题
中国网地产  > 原创

奥山控股,蹊跷的行业50强

发布时间:2019/6/14 12:12:02 | 来源 :中国网地产

相比去年一年218家新股挂牌的盛景,今年港交所的敲钟率下降明显——2019年前4个月,在香港挂牌上市的企业有50家,其中有43家是通过IPO方式上市的。

这其中,房地产行业的占比也在下降。德勤发布的数据显示,2019年第一季度,房地产行业新股数量比例由去年同期的26%降至21%,来自房地产行业的融资金额和比重同样显著下调——募资金额由2018年一季度的105亿港元缩减至51亿港元,比重则由43%降至25%。

内房企方面,已经提交上市申请计划今年内登录港股的公司有六(银城国际、德信中国、中梁控股、奥山控股、海伦堡、新力控股),而成功上市的目前有二——银城国际和德信中国。

对于内房企而言,登陆港股的成功率显然高于A股许多,但在今年A股市场问询函接连飘落的同时,H股今年的审核也在加强,被拒、被撤回、未通过聆讯的情况也比往年更频发生。

去年11月22日递交招股书的奥山控股,就是路遇坎坷的其中一家——5月22日,港交所网站显示,奥山控股有限公司此前递交的招股书显示为“失效”。虽然一天后奥山就递交了新的招股书,但这次“失效”,令其“尴尬”的财务数据再一次被放大到公众面前。

83.8%土储位于湖北的行业50强?

奥山集团发家于湖北。在1997年成立之初,其以建筑装饰为开山之业,在1999年时,其正式进军地产行业,并于2000年在武汉市造了其首个住宅物业开发项目。按照其官网的介绍,目前整个奥山集团的业务已经涵盖冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业。而奥山集团要注入上市资产包的是旗下地产板块,前称为奥山地产,现称为奥山控股(以下简称:奥山)。

奥山在招股书中称,某咨询机构通过对业务规模性、盈利能力性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率及社会责任的衡量,确认奥山目前已经是中国房企综合实力第50强企业。但从数据来看,这个TOP50的房企,实在有太多支撑不起这个头衔的细节。

从业务规模来看,2016年-2018年,奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元;三年对应的收入分别为13.12亿元、15.52亿元及18.91亿元。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产

取同机构《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单来看,排名第50的房企年度销售额为585亿元,而查阅年报可知,该房企去年的营业收入为264.3亿元。

再看盈利能力,2016年-2018年三年期间,奥山的毛利分别为人民币3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元,毛利率对应为27.0%、42.7%和38.7%。而三年里的纯利(年内利润及全面收益总额)分别为人民币4600万元、1.95亿元和2.40亿元。从利润数字来看,奥山的盈利能力确实长进明显,但毛利率的下降,却从另一方面揭示了奥山布局的弊端。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产

对于2018年毛利率的下降,奥山方面表示这主要由于2018年武汉已交付建筑面积较少及恩施及黄石已交付建筑面积增加所致。其中,恩施奥山世纪城二期及黄石奥山星城1.4期毛利率仅分别为15.6%及15.8%。且奥山在这两个城市所开发的住宅产品,2018年的已确认平均售价均比2017年时出现了下滑,更进一步拖住毛利率增长的后腿。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产


而这两个低毛利率的湖北四线城市,占了奥山总土储的20.6%,这意味着除非这两个城市的房价出现快速增涨,否则奥山短期内的毛利率都将受到遏制。

奥山方面显然也明白改变布局才有出路,招股书显示,截至2019年3月31日,奥山在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目,包括由其附属公司开发的24个项目及由联营公司开发的一个项目,合计拥有应占总土地储备的估计总建筑面积约为340万平方米。而这其中,武汉项目的土储占比约为总土储的63.2%、黄石为7.9%、恩施为12.7%,另外还有重庆3.1%,成都4.1%,阜阳6.4%,嘉兴2.0%以及在重庆与合景泰富、光明地产联营开发映月台项目所占的总土储的0.6%。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产

考虑到黄石和恩施对毛利率的影响,大本营武汉以及湖北之外的土储已成为奥山成长性的考核关键,但占比16.2%,约55.23万平米的体量难免让人对奥山走出湖北信心不足。

负毛利的冰雪运动如何为奥山成长性背书?

在研究奥山的成长性的时候,不少机构都提到了“冰雪运动”这一词,奥山也在招股书的前几页,大抒自己对于冰雪运动市场的看好,将“从中国快速发展的冰雪运动及娱乐行业中受益的先行者”列为自己的竞争优势之一。

奥山在招股书中透露,截至最后可行日期,奥山有一个正在运营的室内滑冰场(位于武汉市的奥山世纪广场商业综合体内的奥山真冰场),以及三个开发中或持作未来开发的冰雪特色项目(光谷奥山时代、奥山国际冰雪运动旅游小镇及奥山汉口澎湃城)。

基于“预计到2020年,中国冰雪产业的总规模将达至人民币6000亿元,到2025年将达至人民币10万亿元”的前景预期,奥山计划未来还要在武汉、四川、重庆及浙江增建冰雪特色游乐园,提供比如滑雪圈、冰雪城、狗拉雪橇、雪橇滑雪、冰雕展览及故事主题场等额外活动,不断发展冰雪运动及娱乐业务。

弘大的期望数字背后,再看奥山目前的冰雪运营能力,却是难以匹配的剪刀差。2016年-2018年期间,奥山冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元,占公司总营收的占比为0.17%、0.56%和0.16%。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产

对于2018年冰雪运动及娱乐业务收入的减少,奥山解释为因为真冰场翻新,其在2018年4月之前其暂停了3个月的冰雪业务。但如果按平均值来算,2017年里,奥山冰雪业务的月均营收为72.37万元,而到了2018年4-12月的9个月里,每月的营收则降至32.82万元,降幅超过54.65%。

再看冰雪业务的利润变化,2016年时,该业务为公司贡献了101.9万元毛利,毛利率达45.2%;2017年时为260.6万元和30.0%;到了2018年时,则变为-66.7万元,毛利率也跌至-22.6%。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产

最后看一眼奥山的稳健性。目前奥山在手的有息借款为59.68亿元,其中银行贷款21.9亿元,其他借款37.78亿元。而银行贷款中,有10.07亿元需于一年内偿还。其他借款中,有8.71亿元需于一年内偿还。则未来一年里,奥山需要偿还的借款共计约18.78亿元。而截至到2018年底,其手头的现金及现金等价物不过才5.5亿元,净资产(权益总额)总额也不过17.69亿元,是名副其实的资不抵债。

奥山控股,蹊跷的行业50强-中国网地产

用远远落后于同行的销售额与营收去定位自己的座次,用占比不足1%且营收起伏不定的板块为自己描绘一个被寄予厚望的“冰雪奇缘”蓝图,奥山控股,这位蹊跷的行业50强能否顺利通过第二次IPO申请,也是这个行业疯狂加杠杆的飙车党闯关的一场试验。

(责任编辑:李.彤)
中国网地产

中国网地产是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。以引导正确的行业舆论导向为己任,为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。

新闻排行
独家原创
热点专题