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张化东:房企能够跨越周期 未来的桥梁是规模

发布时间:2019/1/10 17:25:19 | 来源 :中国网地产

“专题回顾 | 转型升级·质变地产——第十届地产中国论坛 ”

中国网地产讯  2019年1月10日下午,由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。亿翰股份董事、亿翰智库研究院主任张化东以“企业如何通过内生性增长来对抗行业周期的变化”为主题,发表致辞演讲。他表示,无论行业怎么样,企业的顶还没有见。随着头部企业能力的逐步增强,整个企业效率和企业核心竞争力,会推动着房企不断实现内生性增长。

山雨欲来风满楼,来自四面八方的暗流正在汇聚成一场大风暴向地产行业袭来。在这些充斥着“缺钱”、“抢收”、“收缩”等敏感字眼的消息中,业界似乎又看到了几年一个周期的地产宿命。在此次会议上,张化东认为,“规模是企业通往未来的桥梁,企业能在规模基础上保证一定增速,在产品和最终业态创新不断,不断实践内生性增长,而整个资本市场对于周期性的企业、周期性的行业认识,并不是非常全面的”。

他认为,整个推动行业的力量并不是由行业周期带来的,现在的企业完全能够穿越周期。企业的增长,已经跨越周期或者穿越周期了,主要是自身能力强,内盛而外旺实现的增长。而未来,对于每一家开发商如果不练好内功,不能够对抗周期的话,一定是下滑的。未来,整个行业有可能变差,但是企业的集中度会继续提升。

龙头房企业绩在高歌猛进的同时,千亿房企数量快速增长。张化东透露,2018年前11月,已有25家房企的销售规模突破千亿。这一数量超过以往任何一个年份。事实上,如果考虑到其他业绩不错的企业,到2018年末,将有近30家房企迈入“千亿军团”。而在2015年,仅有7家房企实现千亿。短短三年间,千亿军团就扩充了三倍之多。张化东认为,未来,房地产是强者恒强的时代,千亿规模已成企业生存底线,房企增长逐渐由外生性因素向内生性因素转变。

张化东:房企能够跨越周期  未来的桥梁是规模-中国网地产

亿翰股份董事、亿翰智库研究院主任张化东

以下是张化东先生的演讲内容:

今天我要演讲的题目是“企业如何通过内生性增长来对抗行业周期的变化”,在这个场合里我选择这个题目的原因是:在改革开放40年的大主题背景下,中国这么大体量的房地产市场,90%存量房产都是由开发商开发出来。在开发过程中,这些开发商不单纯靠周期,是靠天来吃饭,他们也有自己内生性的动因,推动行业往前面走。

然而,为什么房地产行业的估值这么低?为什么它的PE就只有5倍、6倍、7倍、8倍,上到15倍非常难呢?为什么卖了1000亿的房子,只能有300亿的市场估值呢?我认为,大部分资本市场对于开发商的理解,还处在于你是一个周期性行业、你是一个周期性企业,你赚的钱是靠周期给你的,而不是靠你自身能力给你的。

实际上,通过近距离观察企业,我认为,规模是企业通往未来的桥梁,企业能在规模基础上保证一定增速,在产品和最终业态创新不断,不断实践内生性增长,而整个资本市场对于周期性的企业、周期性的行业认识,并不是非常全面的。

第一个议题是我认为企业的增长,已经跨越周期或者穿越周期了,主要是自身能力强,内盛而外旺实现的增长。第二个议题是开发商这几年究竟有哪些增长动因。

首先来看是跨越周期的情况,整个房地产周期是波澜壮阔的,每一轮周期都有非常明确的涨涨跌跌。2011年1月份限购、限贷,上海和重庆出房地产税的政策,2011年一共有4家企业跨过千亿,其中当时的碧桂园到2013年的时候,刚刚跨过千亿,而2018年碧桂园已经实现了七千亿以上的销售收入。虽然三四线城市有一定幅度的增长,可能连100%都不到。但一家企业在这种艰难的环境里面,实现了七倍的增长。

在不断进行市场调控下,从2018年中,整个市场就降下来了,但2018年还是有十几家企业突破千亿的规模。我们有理由相信,整个推动行业的力量并不是由行业周期带来的,现在的企业完全能够穿越周期。

2018年,前30强的房地产企业已经能够占到50%的市场份额。而未来,对于每一家开发商如果不练好内功,不能够对抗周期的话,一定是下滑的。未来,整个行业有可能变差,但是企业的集中度会继续提升。到2020年,前30强的房地产企业,大概能占到整个市场份额的70%。

其次,千亿企业已成为市场规模的门槛,我们预测,几年之后,前十强都不是一千亿、两千亿了,我们认为到2020年,整个前十强门槛会到3500亿左右,就是现在碧桂园一半的业绩。如果你在2020年还是只能做到一千亿的话,你连前30强都进不去。

大型企业如何来摆脱行业周期呢?从2014年、2015年这一波周期之后,房地产企业的周期就已经不是很明显,企业增速会有一些波动,但在绝对量上来说,每一年企业都是比较快的增长。同时我们也可以看到,2015、2016年我们举了一些高增长的企业,2015、2016年整个企业增速已经逐步脱离行业的增速,行业会发生比较明显的变化,但是企业的增长还是具有很强的持续性。这并不是因为这些企业的基数低,因为这些企业在2015、2016年已经能够做到几百亿甚至上千亿的规模。

其次,从2016年到2018年,整个房地产已经开始回归它的资源导向,现在整个地价和房价的比值越来越少,企业应关注如何最大化的发挥土地因素,如何能够更好的利用土地进行开发。2019年甚至未来,企业更多的是讲回归核心。你的产品是不是能够打动消费者,你的开发效率是不是能够比别人更快,你的整个组织效率是不是会更好,你的投融资能力是不是更强。

房地产企业无非就这么几个因素:人的因素、地的因素、钱的因素。只要你能把这三个因素组合好,你一定能够战胜市场,走出来自己一条非常有特色的路。  第一、组织效率型。它放大的实际上是人的基本因素。很多企业是把效率运行到极致,我觉得主要是这种机制的搭建和这种资源的下沉,包括标准化水平。

其次,很多人说开发企业都是粗放型发展,但有些企业为什么能够发展速度这么快?是有内生性动因,这种动因不是行业提供的,而是企业本身设计了这种机制和这种制度,使企业不断增长,包括组织的裂变、跟投机制、小股操盘、人才机制。

除此之外,还有典型的产品力非常强的公司,用产品来推动整个企业品牌的公司。比如把产品做成一定高度了,实现了一个点的突破,已经做到极致之后,来带动整个企业的发展和企业品牌的成长,这个是非常非常关键的。

再次就是投资,将投资的品牌和投资的实力做到极致,帮助企业迅速变现。第四,对于城市和区域的选择。现在很多企业提出来,百亿城市、千亿区域。就是这个区域做不到一千亿,就不叫区域。这个城市做到一百亿,在体系里面就没有存在必要了。企业区域深耕、区域布局,将管理的效用、管理的机制,发展到最极致的极限。

第五,无论是评级还是所有战略,企业要保持在资本市场上良好的表现,就有资本来进行推动,这都是资本市场对于持有型商业,和一些土地储备规模的基本要求,实际上企业都在深刻实践着这些行业的基本规律。

最后讲一下商住双轮驱动战略,包括龙湖、新城。新城从2013年开始做,就是从五年的时间开始,基本上是完成了整个全国化的布局,很快就能做到100间吾悦广场,当然这100间吾悦广场,并不是它直接进行房地产投资和开发投资,它的这种双轮驱动,把商业做成高周转的产品,把整个商业团队独立来做商业。

原来可能商业只是一个职能部门,在企业里面发挥不是很大的作用。但是现在把整个商业团队独立出来做,从投资拿地一直到最后的运营是一竿子插到底的。而且它有自己单项目自平衡和多项目共平衡的基本逻辑和基本模型,通过短短一段时间就把整个商业做出来了。

最近这段时间大家对于周期的关注,和周期的讨论和行业的下行讨论得过多了。我觉得无论行业怎么样,企业的顶还没有见。我记得我2009年、2010年的时候写过一篇文章,叫做《万科的顶在哪里》,当时我预测万科是五千亿,现在来看,已经不对了。我觉得企业随着头部企业的能力逐步增强,整个的企业效率和企业的核心竞争力,会推动着房地产企业不断实现内生性增长。

(责任编辑:陶婷)
中国网地产

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