亮相、蓄客、取证
改善盘进入“候场期”

近日，位于丰台新宫的金府大院样板间开放。

去年“317新政”后，北京房地产市场逐步降温，改善型购房人一度陷入观望。经过一年调整，部分有刚改、改善需求的购房者选择重新入市。为迎合这部分市场需求，近期多个改善型新盘先后亮相，并启动蓄客、预售证申请工作。在如今以刚需盘为主的房地产市场中，部分改善型楼盘的入市，也为购房人增添更多选择。

数据 改善盘成交企稳

近期，观望了一年的改善购房者陆续选择入市。据贝壳研究院提供数据显示，二季度，楼市改善性需求有明显增加，与刚需共同推动市场复苏。

调查显示，2018年二季度改善性需求占比较一季度明显增加，与刚需共同推动市场恢复，主要是由于前期积累的改善性需求释放及学区房旺季带来的学区改善需求增加。整体来看，首次置业占比37.4%，较前一季度下降8.6个百分点，改善性换房占比45.7%，增加7.6个百分点。从15城来看，上海、北京、青岛、济南改善性换房需求占比较高、且占比有明显提升，其他城市首次置业需求仍是主流。其中，上海和北京换房需求本身较高。

对此，贝壳研究院相关分析师认为，近年来，重点城市已经进入到住房需求改善的阶段，但在“认房认贷”等调控政策的限制下，部分改善性需求难以释放。而且随着保障性住房（70/90政策、共有产权房）政策的继续推动，未来满足居民居住升级的品质住房供给将更加稀缺。

据中国指数研究院统计，上半年北京市场600万元/套成为中低端市场新的分水岭。中低价位占比较去年同期下降2个百分点，而中高价位增长了10个百分点，占比增至42%。高价位分界线则从去年上半年的1500万元/套，下降至今年的1200万元/套，占比较去年同期下降8个百分点，限价及信贷政策导致高端产品成交减少，占比下降。

市场 老盘推新蓄势待发

限竞房销售管理办法最终尘埃落定，在下半年迎来大批限竞房入市的同时，多个改善型楼盘项目，已经蓄势待发，做好了充足的入市准备。

可以预见的是，随着限竞房销售办法的落地，下半年新房市场房源将逐渐开闸，北京楼市将进入供应加大的新阶段。对于改善型楼盘来说，是赶在即将到来的大量刚需盘之前入市，还是另有自己的节奏打算？

“上半年基本上没怎么卖，一是市场不好，二是价格定太高的话预售证也拿不下来，索性就没怎么卖。”在某个两年前已有大量房源销售的项目，其销售负责人对记者表示。不过，为了全年业绩，手中的房源也不能老攥着不动，这位负责人表示，最近楼市开始企稳，项目正准备下半年推出新房源。

的确，市场下行的态势会影响房企项目的入市欲望和推盘节奏，但一些企业出于业绩考核，仍然保持着一定的入市项目数量和推盘节奏，这也使得市场上会出现高性价比的项目。

记者了解到，包括天恒、龙湖、泰禾等在内的开发商，下半年都有推出非限竞房的改善型纯商品住宅的计划。这些有的是老盘推新的项目，也有前两年拿地迟迟未入市、已经到了开盘“临界点”的项目。由于是在两年前拿地，当时并无限竞房、共有产权房、70/90等拿地新规，因此这些地块上规划的楼盘多为大户型的改善产品，也成为了去年北京楼市的新盘供应主力。

根据现有的楼市调控政策，刚需户型将成为未来市场供应的绝对主力，改善型的新增供应预计越来越少。这就使得现有老推新的改善楼盘，在市场占比上愈加稀缺。

分析 调控之下市场承压

上述项目的入市，将为下半年北京带来久违的改善型放量，也让改善市场出现了罕见的窗口期。不过，此轮改善型房源放量并不多，刚需住房仍然是市场主力。

业内人士分析认为，仅就“居住”而言，够住和优住的标准明显不同，刚需和改善的需求差距甚远。家庭处于成长状态中和稳定状态下的生活方式也区别不小，单一的产品形态无法覆盖多元个性的居住需求。

住房刚性需求和改善需求，这两种实实在在存在于市场中的需求，长期以来在楼市中的角色地位相互交替，此起彼伏。那么，政策对于改善型住房，给予了怎样的基调和态度呢？

今年6月，北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》中指出，北京将按照中央深化住房制度改革的方向，加强顶层设计，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实2017-2021年住房供地计划，新增住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，全面推进住有所居。

从文字中看，着重强调了住房租赁市场和共有产权住房，并没有提及改善型住房。白皮书表示，将加强住房调控，保持政策连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，实现稳定房价目标，防范化解市场风险。加快建立基础性制度和长效机制，将加快形成符合北京市特点、适应市场规律的房地产市场平稳健康发展长效机制。

从中可以看出，在大力培育和发展住房租赁市场，积极发展共有产权住房的政策推动下，改善型住房市场或将受到一定压力。

本报记者 陈静思 崔陆鹏