险资进军长租市场，投资回报率仍是关键

在“租购并举”住房政策影响下，租赁市场频频迎来金融配套政策支持，继推进住房租赁资产证券化、国有四大银行提供超2000亿元资金支持集体租赁住房贷款后，银保监会日前发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式，间接参与长租市场。

据中国保险资产管理业协会统计，截至2017年年底，保险行业总资产余额为16.75万亿元，即使按照不动产投资不超过总资产10%的限额计算，获准进入长租市场的保险资金（以下简称“险资”）也将过万亿元。《通知》指出，参与长租市场不仅有利于拓宽险资运用渠道、优化保险资产配置、服务主业发展，还有利于发挥险资长期、稳定优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析表示，此次险资获准进入长租住房市场，能使长租市场局部融资难的问题得到一定缓解，但后续仍面临政策如何精准落地、如何满足长租盈利和投资回报率等问题。

万亿元险资将进入长租市场

房地产传统开发渐近天花板，存量市场空间越来越大。据研究机构预测，目前我国租赁市场规模超过1万亿元；2020年，将达1.6万亿元；2025年，将达2.9万亿元；2030年，将超过4万亿元。各大企业早已洞悉巨大的市场前景，目前中介机构、金融机构、酒店运营商、创业企业、房地产企业等多种主体纷纷布局长租市场。

对于房地产市场来说，险资并不陌生。过去几年，以平安、安邦、人寿、宝能等为主的险资企业，通过买房、买地、买上市公司股权、买债、参与基建投资等多种方式，进入房地产链条各个环节。在与万科的股权争夺战中，宝能系还一度被冠以“野蛮人”称号。此后，险资及其机构受政策严管，在房地产领域的新增动作大幅缩减。租赁市场此次敞开大门，无疑为储备丰厚的险资增加了多元化投资渠道。

但根据《通知》，险资参与长租市场必须符合一定条件：所投资的长期租赁住房项目应具有良好的经济和社会效益、具备稳定的当期或预期现金流；处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市，土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；产权清晰，无权属争议及受限情形；土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

严跃进分析称，险资为缺钱的租赁行业“输血”是利好消息，也是对险资运作的重要引导，有助于险资积极参与租赁市场改革。“接下来，长租市场应在股权投资、租赁项目并购以及租金证券化产品投资等方面有新动作。保险机构可将租赁住房和养老等领域结合，租房者未来可享受部分养老服务。养老产业对租赁住房也有需求，可降低企业营销成本，并将实现险资与住房租赁市场同步健康发展。”

投资回报率和风险把控难题待解

根据各地未来3~5年的用地计划，主要城市的土地供应仍将聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的30%；北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供了充足的土地储备。在一系列政策东风下，长期住房租赁市场蓬勃发展，但对各市场主体而言，盈利是共同问题。目前，租房市场整体收益率偏低，北、上、深的租金年回报率为1.4%~2.5%。

在此背景下，因保险业在创新投资模式方面仍不成熟，意味着在投资渠道拓宽的同时，对保险机构的项目审查、风险管理、后期监督能力提出了更高要求。对此，《通知》特别加强了对险资进入长租市场的风险防控，针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了条件：采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上；采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押，且须设置有效退出机制。

国务院发展研究中心金融研究所保险室副主任朱俊生认为，这体现出监管部门既积极又审慎的态度，既给予了绿色通道，也对所投项目的区位选择、融资项目主体的选择有整套的风控要求。

中原地产首席分析师张大伟表示，当下租赁市场的主要痛点在于供需结构紧张，尤其是一二线热点城市，租金较高的最主要原因是缺少房源。同时，租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前无一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性，“这种情况下，险资进入长租市场的风险依然较高，预计前期投入金额不会太大。”

在东方金诚首席分析师徐承远看来，目前国内长租公寓还处于发展期，运营模式、盈利模式等仍处摸索阶段。对于间接参与投资的险资来说，应重点关注底层基础资产质量，包括出租房屋所处的地段、对应的客户群体和运营公司等。（中国建设报 高洋洋）