从“开发”到“运营”，新时代城市建设者的角色之变

我国城镇化快速推进，成就了中国房地产业的黄金时代。进入新的历史阶段后，传统开发模式难以为继，越来越多的城市房地产市场步入“存量时代”，以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长极的方向。

一边是利润丰厚的开发业务，一边是代表转型方向的城市运营，在开发商向城市运营商的转型路径中，如何平衡开发与运营之间的关系考验着操盘者。北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，随着“房住不炒”政策逐步落地、市场开发和需求逐渐饱和，城市运营是未来房企转型的必由之路。物流、特色小镇、长租公寓、联合办公、教育、医疗、养老、文化旅游、产业地产等都是很好的转型方向。

顺应时代发展的转型

2017年以来，楼市调控效果日趋显著，各大房企面临的资金和拿地压力不断加大。尤其是现金流紧张的中小型房企，楼市降温后的“寒冬”紧随而至，谋求新的生存之道是发展重心。而作为市场“大鱼”的规模性房企出于追求利润、扩大规模等需求，也不断调整经营战略，以求实现可持续经营。

在此背景下，为创造新的业务增长点，不少房企对从开发商向城市运营商顺势转型产生共鸣。以首创集团为例，旗下首创置业较早地提出了城市运营商的概念，依托集团资源，经过十多年开发探索和实践，逐渐形成了对城市综合营运模式的独到见解。在实践基础上，首创集团近年来再次整合旗下房地产业务，所属原首创经中、北京市经中实业开发总公司、首创投资发展有限公司、北京新大都实业总公司四家公司合并重组为新的首创经中（天津）投资有限公司（以下简称“首创经中”），立志发展成为中国领先的平衡城市投资运营商，并正以城市运营的理念全力打造京津合作示范区。

首创经中总经理吴怀量表示，作为国有企业，公司致力于推动产业新城及城市更新的规划建设与综合运营，实现生产与生活、人文与科技、城市与生态的平衡；以产城融合为理念，以承接非首都功能、培育企业发展环境和完善公共服务为抓手，通过充分挖掘整合一二级开发、产业发展、城市配套及投融资等资源，努力打造京津合作示范区为生态宜居、职住平衡的产城融合样板区。按照规划，京津合作示范区将形成以旅游休闲度假为先导，健康医疗、文化教育为特色，环境技术、高技术服务业、高端商务商贸为支撑的产业体系。

据不完全统计，近年来，万科集团、融创中国、绿地集团、雅居乐集团、蓝光发展、旭辉集团、禹洲地产、招商蛇口等房企均提出向城市运营商方向转型，但过程面临挑战。周毕文认为，主要考验房企的运营能力以及人员专业水平，“企业内部员工如何转型也是挑战”。

城市运营还有很长的路要走

“新周期下，想在一二线城市赚取高利润并降低风险，只有做城市运营商。”明源地产研究院有关人士认为，城市运营商的运作形式包括金融、特色小镇、长租公寓、教育、医疗、养老、文化旅游等。现阶段，如何向城市运营商转型、重塑商业模式、变身资产管理者，成为房企需要解决的问题。

经过重大重组，招商地产和蛇口工业区整合后，港、产、城模式逐渐成熟。招商蛇口已不再是单纯的房地产开发商，而是转型为园区、社区与邮轮三大业务并行的城市综合运营商。此外，招商蛇口近年在健康、养老、文化、教育等领域也进行了布局。

数年前，蓝光发展布局了住宅、物业服务、教育、医疗、商业等板块。基于对美好生活的理解，文旅板块成为蓝光发展的新布局领域，并被放到战略型业务位置。由此，蓝光发展形成“生活服务商+城市运营商”的定位模式。

对于正冲击千亿元大关的禹洲地产来说，除了区域深耕这一战略性布局，还正逐步增加酒店、商场及写字楼等多元化商业物业组合，围绕房地产开发主营业务，向经营、服务和金融等产业链上下游方向延伸，从而完成由住宅开发商向城市运营商的转变。

类似案例有很多。周毕文对房企纷纷转型城市运营商的做法表示赞同：“这是大势所趋，房企转型后要想具备竞争力，需要形成品牌优势、完善项目配套，以满足人们对美好生活的追求。中小房企受资金困扰，无法支撑大规模持有运营，因此转型不应贪大求全，而应在细分领域形成特色。”

还有专家表示，转型过程应比一般开发考虑更多维度，“除硬件建设外，还包括人口导入和文化引进，让业主喜欢这里，以体现出城市运营商的内功。”（中国建设报 高洋洋）