12月20日，在由中国建设报社与碧桂园集团联合主办，中国房地产业协会独家支持的“美好生活 住有所居”中国住房租赁高峰论坛上，全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康从中国城镇化发展的角度，深度剖析我国房地产发展大势。

在几十年改革开放过程中，我国城市区域的常住人口迅速增加，累计已有将近3亿人口到城镇定居，但其中约有2亿多人未取得城市户籍，没有享受到一视同仁的基本公共服务待遇。从这个角度来看，我国常住人口的城镇化隐含了很多欠账，要补上欠账就需要更多投入。

贾 康 全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家

按照国际经验，城镇化率要到70%才会转入新阶段，根据实际情况来看，目前中国城镇化走了不到一半。在高速发展阶段，粗略估计未来会有将近4亿农村居民转入城市定居，现在要明确让他们市民化，享受公平的基本公共服务和待遇，这是人民对美好生活实实在在的要求。

进行供给侧结构性改革的一个重要原因是供给不平衡，供给的分布有突出矛盾。从结构表现来看，现在中国的城市区域中有相当大的不动产和住房规模，不平衡表现为有的人手握多套住房，但还有很多无法解决住房的困难人群。如何形成完整的住房体系，让不同的社会成员住有所居，是需要重视的问题。

按照基本制度建设，长效机制之下应该提供多样化的、适应人类发展需要的不动产供给体系。住宅要区分保障轨和市场轨。保障轨包括廉租房、公租房和共有产权房。共有产权房的意义非常重大，很多年轻人买不起房，即使买了房也是做“房奴”，而共有产权房是针对“夹心层”形成的非常体面的有效供给。

已经有企业例如碧桂园注意到了供给体系的完备性，利用已经形成的房地产开发经验，提供带有保障房色彩、实际上与租房市场对应的住房产品。年轻白领在长租公寓中找到自己对应的产品，今后收入上升了，就可以买共有产权房或者是直接购买商品房，有了多元化选择。

实际生活中还有多样化的住房类型需要进一步探讨，应该明确在双轨统筹情况下，除了保障房和特殊用途的行政和军事住房以外，市场要发挥决定性作用。但在某些特定领域，不是市场决定一切，在保障轨和社会公平正义环境下，要帮助社会弱势群体，政府需要发挥主体作用，处理复杂关系。总体而言，在商品房运行过程中，市场决定性的作用是不可怀疑的。

出台严厉的限购、限价、限贷政策不是长久的机制，负作用已经明显伤害了刚需和改善性住房人群，导致部分需求得不到满足，另一部分需求没有着落。因此要提供双轨统筹的住房有效供给体系，在土地、投融资等领域加快立法，推出房地产税的调节机制。

现在的注意力要集中在满足人民群众对美好生活的需求上，“租购并举”要进一步处理好各种细分的供给状态的问题。租赁市场健康发展势在必行，多主体、多渠道，然后多元化。多元化的供给中有多种形态、类别，发展租房市场，也应该考虑适当配置多元化金融政策。

商品房轨道上，商品房进入租房市场有很大的发展潜力。在开征房产税的情况下，有多套房的房主就有了多种选择，呈现房源的有效供给，供需情况有效改善，减少了房屋空置率，优化了社会资源配置。另外，要尽可能地实现租赁的中长期化、稳定化，在实际生活中做好政府服务、信息服务和市场监督，把好事办好。