上海易居房地产研究院9月18日发布《8月份房价指数报告》。该报告显示，1、8月份70城房价同比增幅继续收窄，这已是连续8个月的收窄态势。2、深圳的同比增幅为-2.0%，在70城中排名末尾。作为本轮房价上升周期的领头羊，深圳的同比增幅率先由正转负，信号意义极强。3、三类城市中，三线城市的房价增幅最大。一线城市受制于严厉的调控政策，在连续2月维持零增长后，上涨动能枯竭，步入下跌通道。4、有59个城市二手住宅房价处于持平或上涨态势，而包括北京、上海、深圳、南京等11个城市则出现了下跌。

易居研究院研究员赖勤表示，房价过快上涨的态势得到了遏制，总体来看，楼市已经降温。预计9-10月份房价增幅将停留在合理区间或进入偏冷区间。此外，北上广深四大一线城市在2015年至今年8月和2010年至2015年两个时间段内累计涨幅均排在前10位，可见具有良好经济基础和人口导入的城市的房价有更大的增长潜力。

报告主要内容如下：

一、房价同比增幅连续8个月收窄

1． 8月房价环比增幅略有收窄

易居研究院根据国家统计局2017年9月18日公布的《2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.2%，和7月份的0.5%相比略有收窄。房价走势逐渐平稳，这也体现了3月份以来楼市调控政策的有效性。

2017年1月份70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅出现首次收窄，目前已保持连续8个月的收窄态势。同比增幅持续收窄表明楼市正逐渐回归平稳。8月份该同比值为8.2%。

2017年8月份70城新建商品住宅价格定基指数为168.8，其中我们定义2006年1月份基期值为100。8月份数值相比7月份的168.4数值略有扩大。预计未来几个月该曲线将逐渐构筑顶部。

2．房价最大增幅在收窄，最大跌幅在扩大

根据国家统计局的数据，与7月相比，8月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有18个，上涨的城市有46个，持平的城市有6个。8月份房价上涨的城市数量在减少，房价下降的城市数量在增加。环比价格变动中，最大增幅为1.1%，最大跌幅为1.0%。而在7月份环比价格变动中，最大增幅为1.5%，最大跌幅为0.3%。这反映了8月份房价最大增幅在收窄，最大跌幅在扩大，这反映了全国楼市的总体降温态势，和楼市调控政策的积极影响有很大关系。

3. 桂林房价增幅最大，海口跌幅最大

国家统计局数据显示，8月份，70个城市中，有52个城市房价上涨或持平。其中桂林、呼和浩特、南昌、牡丹江和北海五个城市的房价环比增幅较大。此外，包括岳阳、遵义、贵阳、乌鲁木齐和吉林的增幅也较大，位列前10位。

各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，目前环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市。如果此类城市的楼市持续过热，当地政府可能会出台楼市调控政策。

4. 深圳的同比增幅率先由正转负

国家统计局数据显示，8月份，70个城市中，无锡让出了同比增幅榜的首位，在同比增幅排行中位居首位的是长沙，同比增幅为16.9%。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。2017年8月，此类城市数量为68个，仅有深圳和成都同比下降。

值得注意的是，深圳的同比增幅为-2.0%，在70城中排名末尾。作为本轮房价上升周期的领头羊，深圳的同比增幅率先由正转负，信号意义极强。

二、一线城市步入下跌通道

根据国家统计局9月18日公布的《2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，8月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为-0.3%、0.2%和0.3%，而7月份分别为0.0%、0.4%和0.6%。一线城市增幅率先由正转负，二线城市和三线城市均有所收窄。

三类城市中，三线城市的房价增幅最大。一线城市受制于严厉的调控政策，在连续2月维持零增长后，上涨动能枯竭，步入下跌通道。二线城市中，部分热点城市过热的楼市已经降温，楼市基本稳定。三线城市由于政策总体宽松和去库存等利好，房价依然有所上涨，而且上涨幅度超过了一二线城市。但同时也应注意到，三线城市增幅持续收窄，楼市有趋稳态势。

同时，8月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为5.0%、7.8%和9.0%。相比今年7月份8.8%、9.4%和9.3%的数值而言，一二三线城市均表现为收窄。这说明，全国范围内“因城施策”的楼市调控政策效果已逐渐显现，楼市有降温态势。

三、北京、上海、深圳、南京等11个城市二手住宅价格下跌

根据国家统计局9月18日公布的《2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年8月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.29%，目前已经出现连续29个月的上涨。相比7月份数据，8月份的增幅有所收窄。另外，观察2016年全年和今年1-8月份数据，一二手房的价格走势基本一致。

与7月份相比，今年8月份70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有54个，持平的城市有5个。而在7月份，价格下降的城市有11个，上涨的城市有54个，持平的城市有5个。这说明，2017年8月份房价上涨的城市数量保持不变，下降的城市数量也保持不变。统计显示，有59个城市房价处于持平或上涨态势，而包括北京、上海、深圳、南京等11个城市则出现了下跌。

四、四大一线城市两个时间段内累计涨幅均排在前10位

国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，基期是变动过的，分别定基2010年和2015年，而2015年恰恰是本轮房地产周期开始复苏的时点，因此通过定基2015年得出的房价指数可以得到本轮周期中房价的累计涨幅，同时也可以通过2015年5月时定基2010年得出的房价指数得到2010年至2015年房价的累计涨幅。

2015年至今年8月房价的累计涨幅前3位的城市分别是厦门、合肥和南京，“楼市四小龙”果然名不虚传。同时，北上广深四大一线城市在2015年至今年8月和2010年至2015年两个时间段内累计涨幅均排在前10位，可见具有良好经济基础和人口导入的城市的房价有更大的增长潜力。与之相反，在2010年至2015年房价的累计涨幅排在前10的乌鲁木齐和西宁，在2015年至今年8月房价的累计涨幅却排在后10位，这两个城市经济基础和人口优势较弱，房价缺少持续增长的支撑。杭州之前经历过温州炒房团的过度投资，楼市出现了回调，因此在2010年至2015年房价的累计涨幅排在倒数第二，但随着不断向好的经济和持续的人口导入，杭州的房价很快得到了修复，本轮楼市周期房价的累计涨幅排在全国前10。

五、70城房价环比增幅将会继续收窄

从五灯图分布来看，2016年11-12月份70城房价指数停留在“合理”区间。2017年1月延续该态势，即继续停留在“合理”区间，而且离“过热”和“偏热”区间相对较远，说明过热的房价得到了较好地抑制。到了2月份，虽然依旧处于“合理”区间，但该曲线略有反弹，值得警惕。到了3月份回到了“偏热”区间，加强调控非常有必要。4月份到6月份继续停留在“偏热”区间。7月份又回到了“合理”区间，目前保持在“合理”区间。

今年以来，随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策，房价过快上涨的态势得到了遏制，总体来看，楼市已经降温。随着政策效应和偏紧的金融环境持续作用，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅将会继续收窄，全国楼市也将进一步回归理性，预计9-10月份房价增幅将停留在合理区间或进入偏冷区间。

上海易居房地产研究院研究员赖勤