2017年，随着住宅市场库存的进一步减少，贵阳楼市量价齐涨，尤其在春节后不久迎来传统的金三银四，市场销售热度猛增。但是在市场繁荣的背后，从不良企业虚假宣传到黑心房开的合同陷阱，从装修行业鱼龙混杂水平参差不齐，到物管公司的乱收费、无作为，整个贵阳房地产行业及上下游产业乱象丛生，维权事件时有发生。在这样的大背景下，行业的诚信应该如何提升，消费者的权益又该如何保障？在3.15消费者权益日到来之际，贵州省政协立法专家、贵州省法学会建设工程和房地产法学研究会会长孙光全在乱象丛生的房地产行业为网友“拨开云雾见月明”（以下提问简称“问”，孙光全简称“孙”）。

【问】：

孙会长您好！您的社会职务非常多，其中一个社会职务是贵州省法学会建设工程和房地产法学研究会会长，能不能为网友介绍一下贵州省法学会建设工程和房地产法学研究会的工作内容包含哪些，成立组织的初衷又是什么？

【孙】：

贵州省法学会建设工程和房地产法学研究会是隶属于贵州省法学会的学术团体，并接受贵州省政法委、司法厅、住房和城乡建设厅的业务指导与监督管理。

学会的宗旨是通过动员协调社会力量，发挥学术团体的独特作用，积极开展建设工程和房地产领域法律问题研究，促进建设工程和房地产行业的健康发展，为法治贵州建设贡献力量。

学会工作内容包括：1、开展建设工程和房地产领域相关专题研究和调研活动。2、促进会员之间、本会会员与有关学会之间的联系与协作，以及与国内外从事建设工程和房地产理论与实践活动的组织和团体及个人的友好往来。3、解读建设工程和房地产领域最新法律法规及政策，讨论建设工程和房地产领域热点法律问题，研究建设工程和房地产企业法律风险规制。4、促进司法机关、行政管理部门与建设工程和房地产企业的信息交流，促进。5、经常性开展学术沙龙和相关学术会议。6、每年举办一届“贵州省建设工程与房地产法治论坛”（会议规模在500人至1000人之间）。

【问】：

一年一度的3·15消费者权益日到来。在一份调查中，有高达93.5%的购房者表示，在购房过程中或多或少都遇到过问题与纠纷。然而其中接近35%的用户表示，因为维权无门或维权成本过高等原因，会主动放弃维护自身权益。您如何看待该问题？

【孙】：

产生这一现象的原因很多：一是建设工程和房地产领域的相关监管制度存在不足，甚至是漏洞或缺失；二是很多消费者法律风险防范意识不强，没有仔细阅读相关合同，有的消费者在发现问题的情况下也不与开发商进行交涉，在合同条件不利的情况下，草率签订相关合同，合同不利是法律专家都没有办法的事；三是建筑和房地产行业的诚信体制建设仍然有待加强。

【问】：

在调查中，65%的用户表示遇到问题与纠纷后会主动维权。这其中，高达47%的用户表示会通过拉横幅、写大字报、砸售楼处等集体维权的方式，扩大维权事件影响力，从而达到维权的目的，对此您怎么看？当用户遇到购房纠纷时，如何维权才是最适合以及最有效的呢？

【孙】：

宏观背景是当前我国司法权威不足，法律权威和司法能力建设有待提高。但是，随着我国司法体制改革的推进和社会诚信体系建设的进步，我们注意到有关情况正在好转。我们依然应该相信法律，通过合法渠道来进行维权。

【问】：

今年在用户的众多维权投诉中，我们看到了这样一条比较有争议的内容。贵阳某小区业主，买房时用的是公积金贷款，在签署购房合同后第一时间提交了相关的公积金审批材料。然而公积金审批流程较为繁琐，相比商贷下款速度慢很多，最终实际下款时间晚于合同约定的付清尾款时间，而导致房开商向该业主索要违约金。但在这个事件中：①公积金审批速度由相关职能部门掌控，并不在购房者能力可以掌控的范围之内，因此造成的结果却要购房者承担。购房者认为这是霸王条款，观点是否正确？②在合同约定的过程中，购房者与房开商既然都认可了公积金贷款买房的方式，因此产生的结果是否应该由双方共同承担？③在房开商的角度来看，合同约定时间内未拿到购房尾款，申请索赔似乎也是在维护自身的合法权益？对此，您如何看待呢？

【孙】：

没有看到具体合同，不好作出评价，以下意见仅供参考：如果商品房买卖合同没有就因公积金贷款审批程序导致业主延期付款的法律责任进行特别约定，即如果没有约定业主延期付款的免责条款，那么业主应当承担违约责任。因为业主的合同义务是付款，房开商的权利是收款，至于钱从哪里来，那是业主的事，与房开商无关。

【问】：

有数据显示，今年维权投诉三大核心热点分别在于：①房屋延期交房；②装修公司非法获取各大楼盘业主隐私，用于装修业务销售对消费者造成严重困扰；③小区垃圾成灾，物业却只管收钱，业主入驻后物业公司无作为。对此您能不能帮广大购房者支支招，有没有什么方式从最初就能规避掉这些事故和风险。

【孙】：关于延期交房的问题，应在合同中明确约定如果延期多久业主可以解除商品房买卖合同，或者约定延期交房的违约金，相关约定应当非常明确，实践中有些合同约定不明确，常常导致纠纷，比如某商品房买卖合同是这样约定的“房开商延期交房，应当承担已付房款万分之一的违约金”，这样的约定就有问题，是每日“万分之一”？还是无论延期多久都是“万分之一”？

对于第二个问题，当前我国并没有特别系统和有效的法律规则予以制裁，但是非法获取公民信息可能会承担民事责任、行政责任，甚至是刑事责任。我国的个人信息保护法正在制定过程中，希望这部法律尽快出台，扭转我国公民个人信息大量泄漏和被非法使用的局面。

第三个问题是很多小区普遍存在的问题，从法律层面讲，如果物业管理公司不能改善服务，只能通过业主委员会解除与物业管理公司的合同，重新选聘物业管理公司。

【问】：

我们看到，截止目前，整个贵阳楼市存在的问题还很多，整个行业也还任重而道远。在采访的最后，关于贵州整个房地产行业，您还有哪些好的想法、建议或者期许么？

【孙】：

愿开发商加强诚信，诚信是商人立身之本；愿职能部门加强有效监管，有效监管是行业健康发展的保障；愿相关媒体大胆监督；愿广大业主加强防范，紧密团结，合法维权。

【嘉宾简介】

孙光全，男，生于1969年12月27日，汉族，无党派人士，贵州省政协委员、贵州省青联常委。

现任贵州省青年法学会 会长、贵州省法学会建设工程和房地产法学研究会 会长、贵州省金融业法律法规政策研究中心 主任、贵州省政协立法专家、贵州省高级人民法院案例指导委员会委员、贵州省高级人民法院 特约监督员、贵阳市中级人民法院 特邀咨询员、贵阳市公安局法律顾问、法律专家组组长、贵州省青年企业家青年法学家联谊会 会长、贵州钝初律师事务所管委会主任（腾讯房产贵州站）