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胡泊:城市更新要精细化运营,不能再大手大脚花钱

发布时间:2020/1/10 14:12:43 | 来源 :中国网地产

1949年到2018年,超大规模的城镇化率从10.6%到59.6%火箭式跳跃,城市红利的兑现速度超过西方国家的数百年;1969年内地拥有第一条地铁线,去年底内地运营线路已累计6730.27公里,成都更是一天内“三线齐发”。  

两项迅速变化的“超大规模”的影响下,城市面积不断扩张,创造了房地产业的“黄金十年”。  

粗暴式增长结束后,“超大规模”效应仍在发挥作用。城市外拓抵达边界,传统主城区腾挪出上万亩新旧更迭的开发用地。轨道交通与高价值土地的叠加,让TOD应运而生。  

城市更新与TOD,不仅将影响行业的下一个十年,甚至会影响城市的21世纪20代。

胡泊:城市更新要精细化运营,不能再大手大脚花钱-中国网地产  2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典现场

2020年1月8日,以【融合发展 洞见趋势】为题,2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典在成都落幕,集结头部房企与行业专家,持续探索城市更新与TOD。

以下为富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊先生,为我们带来主题分享—《城市更新如何找到项目的投资回报率》。  

(便于阅读体验,文章内容在演讲原稿基础上有调整)

胡泊:城市更新要精细化运营,不能再大手大脚花钱-中国网地产

富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊

胡泊:首先非常感谢刘总的邀请,能到成都跟大家一块儿共议房地产的一些事情。我比较擅长投资回报率这方面,所以就往上靠一靠。

这两年都在谈城市更新,其实我第一次听到这个词是因为有一个很老的百货商场,北京大兴的老百货,被一个资本收购以后,由国内做购物中心的地产集团来做,那是第一次提到了城市更新的概念。  

我在想那可能是我们以前的商业还没有做到,就是他的商业发展,尤其是百货,没有符合人们现在消费习惯的需求,可能这就是城市更新。之后的比如说办公室改公寓,公寓改写字楼,来来回回的在商业里面变。  

要考虑一个问题,为什么要做城市更新?是不是做好城市更新,我喊出来,做好城市更新了,这个任务就完成了吗?  

抓住消费者真正需求的东西

胡泊:城市更新要精细化运营,不能再大手大脚花钱-中国网地产

富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊

任何一个投资商和地产商,把写字楼改成了商场,把公寓改成了写字楼,这个事情就完善了吗,我看这个未必。如果我把商场改成了写字楼,是不是我的商场就完成了商业经营,就完成了整个投资回报了呢。其实不管你改成什么,都要想到投资人的回报率。  

我们并非是因为商业地产本身有利可图,而是政府越来越将购物中心作为区块价值的法宝,过去几年,在地产蓬勃发展的时候,在整个资产投资泡沫之下,大量拿地都配备了15%或是20%的商业运营,包括写字楼、商业中心。做商业投资,资金投入时间过久,回报时间过长。  

刚才谈住宅开发,投资时间短,回报时间快,但是做商业投资的就不一定,投资回报周期长,沉淀的资金链比较多,要经过几年才达到他的投资回报,这就造成很多地产开发商对商业并不感兴趣,因为他需要沉淀资金;第二,需要很专业的商业人员的长期经营,才能达到他的最终目的。

所以如果我们要做好城市更新,就要想到一个项目的投资回报率,比如说去年到今年都在讲城市更新,你做城市更新,未来几年我都做了,那我们到一定时候,这个频率到那儿,是不是换一个词,不叫城市更新了,不知道这个词该用什么,也不好创造这个词。  

做了城市这么多年的商业,一开始我们遇到一个瓶颈的时候,最早的时候说要做体验型业态,任何商业都在做儿童、餐饮、娱乐,认为这就可以把商业盘活,其实发展到一定程度会发现不是了。  

现在的百货业出现了大批关门,不止有百货,购物中心也是,为什么我坚持认为百货在国内有市场,只是因为你没有抓住消费者真正需求的东西,他们关注的不一定是商品,他们关注的是生活环境。  

物质丰富以后,更重要的是心理需求。我们做商业的时候,之前我们很多地产商投资做什么住宅的回报率高等等,在购物中心我们更注重Reits和私募基金的参与,解决了购物中心资金投入大,回收慢的难题。

做城市更新,不是盲目的“改”

胡泊:城市更新要精细化运营,不能再大手大脚花钱-中国网地产

富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊

做好城市更新,真正能起到的作用,大概有几个方面:一个就是前期介入,我指的是商业来说。做城市更新之前要对商业,对物业前期要做很好的规划,我们更注重工程方面的投入,以满足后期的运营条件需求。

租金控制对资产的作用,首先坚持的是“一铺一价”的概念,以前租金都是一层多少钱,二层多少钱,三层多少钱,四层多少钱,是这么分的。你有资本投入的时候,我们算的是回报率,比如说我投入是多少,作为一个计算公司的分母是多少,你需要的回报率是多少,倒推你的支出,算出你的总收入是多少,也决定了你的租金价格分配到每一个铺位,所以叫做一铺一价,才能真正起到城市更新之后,来保证物业能够健康生长。  

运营指标对于商业运营来说是最为重要的,根据你投资的数额以及资本要求的投资回报来决定你的租金价值,当然要参考市场价,要达到最终的上市可交易的价格,来做租金的投资估算。  

前几年大量的资本泡沫都涌入了房地产市场,2017年P2P出现了问题之后,资本泡沫真的是破灭了。国家的房地产政策,对所有的地产商开发土地投入都进行了限制,银行、证券以及所有基金,不再流入房地产市场。  

现在有大量存量的物业,如何盘活产生现金流?需要精细化,以资本的角度来看到商业运营,通过这些指标最终决定你的商业物业价值。当我们做城市更新的时候,不是盲目地把商改办或者是办改商,而是进行投资回报率的计算之后,再决定你的城市更新是否是真正意义上的城市更新,而不仅仅是满足政策要求,喊喊口号。  

把一个百货改成购物中心,就可以达到投资回报的要求了吗?决定运营团队对资本的要求,对整个投资回报具体操盘水平,以及他的能力,才能达到城市更新最终的目的。  

精细化运营,不能再大手大脚花钱

国内现在都在兴起城市更新的时候,几年以后会怎么样,现在有一些商业改写字楼,写字楼市场也不是很好,空置率大量增加。写字楼的租金,比商业的租金高,可是如果当你商业运营成功,他所撬动的最终的交易额要远远超过写字楼。  

再说住宅,住宅的回报周期短,可是最终你看到商业的时候,一个纯经营性物业的时候,他最终的交易价格往往超过住宅的10倍甚至是10倍以上,这就是通过投资与经营所达到的一个目的。

胡泊:城市更新要精细化运营,不能再大手大脚花钱-中国网地产

 2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典现场

这是一个计算的案例,为什么说分子分母,大家看到黑色的字,如果我总投资是200万,我的净收入是10万,你看他的投资回报率是5%,如果我的投资总额是100万,那么净利润在同样的租金水平下,他的投资回报就是10%,这个公式很简单。

往往我们在做投资回报的时候,第一个我们会逐年的选择,可能我会选择50或者100万进行控制,以前我也做过乙方,乙方需要甲方的投资额很大,不仅仅是标识,甚至垃圾筒都要做得非常的漂亮,说这是提升档次怎么样,可是你一旦跟资本合作的时候,你就要想到,包括任何地产商要银行贷款,要银行还款,都要想要最后能不能有足够的现金流来补贴。  

几年前,当房地产、土地政策还没有对我们的商业、房地产商做一个限制入市的时候,我们的地产商通过住宅、现金流补贴了大批的商业物业。现在没有这么大批的现金流补贴到商业物业当中,你的物业就出现问题了。

出现的问题是什么?经营不下去了,城市更新是正面的词还是负面的,我说它是正面的,但是正面的背后要靠什么样的手段来完成你的城市更新一系列操作,不只是为了城市更新而城市更新。满足现在仅有的一点现金流去精心的运营,那运营团队和商业团队需要对品牌、市场经营所有各种元素,包括成本一个一个的精细化运营,不能再大手大脚花钱。  

前几天我在北京有一个业主,他20年前租给了一个经营公司,大概5万平米的商场,作为一个商业物业。  

应该怎么做,他也是一个商场,也需要再投资。有一家去了,他提出物业费,北京那个城市,可租面积是25000平米,物业费收取60,这家想做运营、招商所有,60块钱的物业费,提出一年的费用支出是4000万,然后讲了很多,我打断了他们,我问你一个财务问题,一年4000万,你每个月平均的支出要330万,而你是25000平米的面积,如果按你的租金预算交给业主方,五年下来大概1.25亿,你算一下物业收入一个月只收到了150万,你的运营费333万还差了将近200万,如何补齐你的亏空。这是一个普通的算法,答不上来了。  

如果物业主每个月不给你200万的补贴的话,五年之后,业主方要把收到的1.25亿的租金返还给你。这么知名的代理公司他都没有算笔账,只是考虑到做得漂亮,未来我认为甲方和投资方不会像前几年,在大量的资金成本之下来做这个事了,我的想法就是做好自己的事,就是城市更新不管你做什么,首先你要想到投资回报率,不能像前几年随意的投资了。  

收益率,这就是所说的投资回报率,我们一般会做投资回报率表,一个是投资成本的投资回报率,还有资产估值的投资回报率。  

资产估值回报率只能是估值,不会成为最终的交易。我想说,企业的专业性与规模化是密不可分的,操盘一个成功的项目不能说是专业。因为一次性的成功说明不了问题,而当项目数量达到数十亿之多时,通过在不同情境下的多次历练,归纳成功和失败之处,并对教训进行总结,企业就是在这样的过程中得到提升,谢谢大家。


(责任编辑:杨川)
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