租赁市场会成房企转型方向吗？

7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块，是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年。

有分析人士认为，与鼓励租赁机构进入租赁市场一样，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地块意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比。

房企悄然布局自持物业

链家研究院在《租赁崛起》中所称的“未来的增长希望在租赁”不仅是中介公司的预感，也是各大开发商的行业共识。“大家都知道目前的租售比是严重畸形的，不会长久。”郭毅说，“无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型，抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”话音未落，张江集团和嘉定发展集团就于7月24日抢得上述上海两处“只租不售”地块。

2016年11月16日、17日，对于北京在两天内推出的4块以“地块竞价达到上限价格时转而竞报自持商品房面积”方式挂牌出让的土地，房企颇具热情。其中，海淀永丰20号地块由首创中粮天恒联合体以57.6亿元竞得，其中企业自持商品住宅面积比例100%；另外3宗土地均为多家房企投报自持面积比例达到100%。

一位天恒集团人士在接受媒体采访时表示，未来主动持有一些物业资产，不仅符合天恒等3家企业的发展战略，而且在运营能力上也能够支撑这些物业资产的运营。

更积极的房企似乎是万科，据不完全统计，截至目前，其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标，万科分别以独立竞标和与住总构成联合体的形式，凭100%自持比例中标，堪称该场竞标的“最大赢家”。万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”，并在今年年初以30亿元入股链家，足见其对租赁市场的看重。

房企转型：自持商业模式待寻、资金回流压力待解

但来自万科的一位人士向记者表示，目前自持物业的商业开发途径还在研究中，“刚刚起步，所以不便对外透露。”

“投标是企业行为，以盈利为目的，若迟迟无法盈利，此举不可能长久。”郭毅对房企自持表达了忧虑。

住建部等9部门联合印发的通知中称，鼓励房地产开发企业设立子公司拓展住房租赁业务。

万科将所得自持物业地块为旗下品牌“泊寓”提供长租房源，被业内普遍认为是可行的模式。

“泊寓”一般与合作方签订超过10年的长租合同，由万科负责装修改造及公寓运营管理；或“泊寓”与合作方签订运营托管协议，项目持有方负责项目建设，“泊寓”负责日常运营。但北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉记者，万科拿地，交给“泊寓”出租并运营这种说法过于理想化了，“‘泊寓’在万科内部是独立的业务条线，万科拿地后会考虑不同地块的特殊性分别做出安排，不存在直接向‘泊寓’提供房源的可能性。”

曾有人建议万科以“众筹”方式运营自持物业。所谓“众筹”，即万科吸引地块周边企业共同开发该处物业，万科负责房屋建设和配套引进，合作企业进行众筹投资，同时向万科缴纳项目运营费。项目完成后，合作企业员工可承租该物业，租金由众筹平台直接返回相应企业，万科负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

以距北京西北旺不远的一家科技企业为例，若其加入“众筹”，向万科缴纳运营费用和众筹投资后，万科所持物业可被该企业用作“福利性住房”。北京万科总经理刘肖曾表示，中标后北京万科联系了西北旺周边符合京津冀一体化发展和与海淀区的产业规划相一致的优质企业，“70%都乐意参与。”

但舆论中却不乏质疑之声。中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙对《中国经济周刊》记者说，要防止“众筹”模式打着“改革”旗号行“走老路”之实。所谓“走老路”，指之前政策允许，现已禁止的“企业福利性分房”。“若一家企业与万科达成合作，万科自持物业成为企业员工的福利性住房，就回到了‘企业分房’的老路，造成新的市场不公平。”毛寿龙说，无论是分给自家员工还是成为合作企业的员工福利房，对当事企业也是不利的，“这样一来免费或低价获得住房便成了某些企业员工的‘特权’，员工可能不再为企业工作，而是为了‘特权’工作。”

一位业内人士告诉记者，因涉嫌“以租代售”及“出让使用权”等违反企业自持规定的做法，该类“众筹”方案已被北京市住建委否决。该人士称：“有关部门制定企业自持制度，是希望开发商必须自己当‘大房东’，并且不可引来所谓的‘合作单位’来当什么‘二房东’。”

今年4月，北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，提出加强对于自持商品房 “以租代售”或变相销售行为的惩戒，称将把存在上述行为的企业纳入“黑名单”，取消其参加招拍挂的资格。

除了正在寻找的商业模式，房企自持物业还将面临资金回流的压力，“自持物业70年，加上目前超低的租售比，开发商过去通过买卖市场迅速实现资金回流的时代一去不复返了。”亚豪机构市场总监郭毅说。

有业内人士建议引入国外较流行的REITs制度，即房地产信托投资基金：开发商通过首次公开发行从单位持有人手中募集资金，公司用募集到的资金购置并运营地产物业。设立REITs的开发商也可出售部分股权，以便在释放部分资产价值时又保持其对所有权的控制。REITs拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，其可在大型交易所公开交易流通，一般采用信托结构。

“开发商运营租赁房屋所获得的收益，可以分配给购买该证券的投资者；开发商通过REITs也可逐步减小其对该物业的所持比例，直至完全退出。”金羽介绍说，REITs的好处在于通过发行证券可使开发商迅速回流部分资金。退出机制也可降低开发商的风险，保护其权益。

据了解，尽管2014年国内首个REITs计划就由中信启航专项资产管理作为试点产品正式成立，但目前仍未大面积实施。2017年6月，红星美凯龙发起REITs获批，但截至6月30日，该计划还未正式建立。

有业内人士认为，REITs可行的前提是有足够规模的租金收益使购买证券的投资者“有红可分”，否则开发商依旧背负极大风险，一切都要以自持企业在租赁业务中摸索到一条可持续盈利的运营模式为前提。

保障承租人权益破题

“租售同权”需要慢慢来

“租购同权”的提法在7月中旬首次现身广州。