在租赁市场现有的格局下，政府该如何发力扭转“重购轻租”？

除去从2016年开始不断出台政策释放“加大扶持租赁业务”的信号，提出“购租并举”的目标，最直接的手段便是增加公共租赁住房供应，并在供地端向租赁市场倾斜。

北京、上海加大租赁住房“定向”供地力度

从公共租赁住房首次在2009年政府工作报告中现身公众视野，到2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房。

受访的多名业内专家告诉《中国经济周刊》记者，自国家推出公共租赁住房建设政策以来，全国已有约3000万套公共租赁住房建成，但是与保障性住房的缺口相比，覆盖率并不高。其背后的原因主要有两个：一方面是地方政府财政压力大，缺少社会资本进入，导致资金缺口较大；另一方面，租赁土地供应不足也造成公共租赁住房发展缓慢。

截至2013年的数据显示，1349万套新建的租赁性保障房中，政府投资1058万套，占78.7%；国企投资88万套，占6.5%；事业单位投资20万套，占1.5%；民间投资179万套，占13.3%。社会资本占比严重不足。

而从土地实际供应看，2012年，全国居住类土地实际供应11.4亿公顷，其中公共租赁住房用地1.2亿公顷，公共租赁住房用地仅占全国居住类用地的10.5%。公共租赁住房实际供应的区域分布与常住人口增长的分布也不匹配。2012年，公共租赁住房用地供应居前三位的省份为新疆、安徽和云南，三省份公共租赁住房的供应量超过全国的30%；而这三省份常住人口的流入仅占全国新增常住人口的9.64%。常住人口流入较多的区域，如广东、北京、天津、上海等，公共租赁住房土地供应面积却相对较少。

以北京为代表的城市正在尝试利用集体建设用地增加租赁住房的供地。

7月28日，北京市住建委表示，北京首批利用集体建设用地建设的租赁住房近期陆续开始入住。

从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

年底前，北京集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

此次北京选取的5个集体土地建设租赁住房试点项目主要分布在重点产业功能区周围，均具有大量且稳定可期的租赁需求。利用集体土地建设的租赁住房，由区政府按市场价格统一整体趸租，再向中低收入家庭按公租房价格出租，租期为10年，差价由政府补贴。此外，这批公共租赁住房同时也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。

今后5年，北京计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，以解决周边就业人群的住房需求，促进产城融合、职住平衡。

当然，不只是北京在加大面向租赁市场的“定向供地”。

上海日前公布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，“十三五”期间，住房用地供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套，其中租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

而据上海统计年鉴的数据显示，“十二五”期间，上海历年住宅用地出让合计4038.66万平方米，即4038.66公顷，其中并未单独列出租赁住房供地数据。

如今，各地政府不仅在增加公共租赁住房供地，也开始面向房企供应“只租不售”的土地。

7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式。

此次成交的两幅地块，A3-06位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江（集团）有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米；E17-1位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。成交价格均低于该地区此前其他成交地块。

例如，嘉定区嘉定新城E27-1地块，去年的成交土地单价是4.85万元。早在2015年12月，嘉定区嘉定新城A03-5地块成交土地单价便达到2.88万元。

记者梳理发现，2016年，北京出台“9·30”调控新政，提出“控地价、限房价”的土地出让方式，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

2016年10月，北京推出了首批4宗“控地价、限房价”地块。10月13日，北京市规划国土委发布了对于这4宗地块出让补充公告，明确其具体竞卖规则为：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。”此后，北京又拍出多块“竞报自持比例”的地块，多家房企以100%的自持比例中标。

北京金诚同达律师事务所律师吴永高向《中国经济周刊》记者介绍，此前用作租赁住房的土地出让方式多为划拨地块，社会资本主要通过投融资的方式获得后期的租金回报。近年来才逐渐出现这种以拍卖形式但是要求100%自持的土地供应方式。这样一来，势必会增加租赁住房用地的土地供应，有利于更多的社会资本参与到租赁住房的建设中。

租赁市场亟待机构“补位”

目前，我国房屋租赁市场房源大多为私人业主提供，租赁企业机构提供的房源不足5%；而在日本租赁企业市场占比87%，美国为60%。与卖房相比，租赁利润薄、回报周期长，房源、规模、税率等都是需要解决的问题。

“我希望租赁市场可以随着这一波新政得到有效监管，让我们这些房客有法 维权。”就在7月中下旬住建部等部门和地方政府密集发布促进租赁市场健康发展的新政时，“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。为节约开支，她绕开了房产中介和租赁企业，在一家分类信息网站上找到一条私人发布的房源信息。经发布者介绍，她与一位房主签约，本以为有了一个安定的新窝，不知这才是噩梦的开始。

“房主提出额外收取卫生管理费和另一笔租金，因为之前的租金按照每月30天计算，但一年中有几个月是31天。”慧慧告诉记者，随后房源信息发布者提出再加收10%的服务费，被慧慧一口回绝，对方便开始恐吓和要挟，说如果不给钱，就会想尽一切办法骚扰她，让她“住不好”。“后来才了解到，这一地区被这伙人敲诈的不止一家，他们长期作案却没有受到惩处。”慧慧说。

“租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场，而租赁企业供应的房源占比太少。”北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，与租赁企业提供的专业服务相比，小业主的行为难以受到法律约束，一旦形成作案链条，对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。

所谓租赁企业，多指从产权所有者处租得公寓，重新装修和包装，再分租给房客的企业。

“最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比，以优质的服务和规范的管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。我想这也是各部门和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽说。