北京自持地块溢价上限调低，开发商们会买账么?

自去年 9月30日北京市政府明确强化了“控地价、限房价”的土地出让政策以来，竞自持面积成了房企重点关注的话题，而相关政策和竞拍细节一再优化调整。诸如，自持面积经历了从当初的100%全自持到70%的上限调整。又如，北京自持地块溢价上限常见在40-50%区间，然而最近，海淀区的两宗住宅用地拍卖却打破了这一定律。

日前，北京海淀区的两宗住宅用地迎来现场拍卖，即海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6009、6010地块R2二类居住用地，以及HD00-0303-6019、6020地。该两宗地块吸引了包括国瑞+中铁建+碧桂园、远洋+华润+中粮+天恒、金隅、保利+首开、金融街、中海、万科+平安、金地等多家企业及联合体的竞拍。最终，经过17轮举牌，国瑞+中铁建+碧桂园以总价58.08亿，36%的自持面积拿下6010地块，溢价率仅20%。而另一宗地块被万科+平安以总价18.055亿，44%的自持面积拿下，溢价率15%。

要知道，对于住宅地块的拍卖而言，市场中常见为50%左右的溢价上限，开发商们也大都心照不宣的按照这条规律，以50%的溢价上限做开拍前的土地预算。而此次拍卖中，20%和15%的溢价上限着实让人大跌眼镜，毕竟在土拍历史上，如此低的溢价上限实属罕见。

无疑，调低溢价上限相当于降低出让总价，对于开发商来说是一个利好消息，在自持地块开发迟迟找不到突破口的当下，这或许是一个破局之道。

但是，减少的这部分总价能裹住自持面积部分的开发与运营成本吗?开发商们会买买账么?

重大信号：北京自持地块溢价上限调低

结合近两年的自持比例和溢价上限情况，中国网地产中国据国土局官网梳理发现，自去年11月以来，海淀区共出让6宗住宅用地。对比其溢价率和自持比例，不难发现，海淀区的溢价上限呈逐渐下降趋势。

资料显示，2016年11月，海淀区最早的一宗竞自持地块的溢价率为47.69%，自持住宅比例100%。随后万科以30%及34%的溢价率拿下2宗全自持地块，至2017年8月，拦腰低至15%的溢价上限。短短半年之内，溢价率由47.69%逐渐下降至15%，降幅惊人。

而对比同期自持区域而言，大兴、房山、丰台、顺义等区域的溢价率多为49%左右，海淀区的溢价上限明显位于低位。

对此，亚豪机构总监郭毅认为，“近年来 ，海淀出让的可销售住宅用地较为稀少，土地资源相对珍贵。因此，在土地管理方面，政府一方面会管控土地总价，给市场一个健康理性的土地信号。另一方面调低溢价上限，将促使市场由开发模式转化为长租公寓，有利于解决海淀当地产业的人口居住问题。”

开发商会买账么？

在业内人士看来，对于自持宅地，特别是100%自持宅地来说，如何开发运营一直是个棘手的难题。

相比其他类地块，全自持开发自带多种难题，对于拿地、建造、成本以及租金回报、投资回报、人才等都具有不小的考验，同时在多变的宏观政策下，决策者的压力很大，这也直接导致了很少决策者敢于做全自持的决定。

尽管自持地块依然面临许多困境，但是自持物业到底值不值得拿就是仁者见仁，智者见智了。

目前，市场上共出现了两类声音，一种观点表示看好自持物业的发展未来，随着行业不断成熟，自持面临的许多问题都将迎刃而解。然而转型阵痛在所难免，与其等待市场成熟期进入，不如提前抢占先机。

这其中最典型的例子当属万科。2016年12月，作为第一家吃螃蟹企业，其以109亿元的总价一举拿下海淀区两宗全自持地块，引起业界一片哗然。不过，更意想不到的是，万科在还没算清楚账的情况下，又以25.31亿元再夺佛山市全自持地块。3宗全自持地块加持，让市场看到了万科试水自持物业的决心和勇气。

而另一种观点认为，自持物业收益低，周期长，在当前资金借贷紧张的情况下，不是一笔好买卖。不过，迫于高价地的压力及自持限总价的诱惑，不少开发商们还会抱着捡漏的心理去碰一碰运气，却每到竞自持环节连连败阵。

这一情形在8号下午的拍卖现场得以知晓。当日海淀区的一宗土地竞价环节中，金地集团在 16轮的激战后终于到达溢价上限。而在竞自持环节却毫无举牌动作。此外，当日的另一宗海淀土拍中，京投从竞价到竞自持连续厮杀了19轮，一副志在必得的决心，最后也停在了20%的自持门槛，再无举动。而更为难得的是，这两块地都是极为少见的低溢价率。

可见，就算15%的溢价率，在难搞的自持地块面前也并不那么诱人。

那么，经历了15%的低溢价率之后，未来的土拍市场会是怎样的趋势?易居研究院总监严跃进表示，当前土地的溢价率已经明显下降，这是政府对土地价格管控的一个重要导向，同时也有利于房企降低拿地成本，未来预计会控制在20%以内的溢价率。