房企谋破局

北京一家房企高管对当前土地市场状态有极大困惑。他认为，以前各家开发商预期不同，所以拿地表现不同可以理解；后来，各家为了求生存积极拿地也可以理解；但是，现在很多地块已经无法理解其背后的盈利逻辑，有的甚至要倒贴钱才能运营。

亚豪市场总监郭毅认为，开发商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。“较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅，将其开发为类airbnb产品，租金回报亦颇为可观。以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例，整体楼面价24369元/平方米，叠加建安每平方米成本约为30000元，租金仅按4元/平方米/日计算，租售比不过1:250。随着金盏金融商务区的开发，租金收益的增长曲线可以预见。”

另外，她认为，以租代售也是一种较好的方式。“以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。这样的话，不需要小业主开办公司，也不受限购影响，房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权，小业主再次转让变现，也可节省高昂的二手交易税费。”

不过，一些大型开发商已经意识到土地市场风险，开始寻求并购等其他方式。

中海董事会主席肖肖在其业绩会上表示，并购依然将是中海地产获取土地资源的重要方式，这也是公司的强项。有过去几年与中建地产、中信两笔涉资超过千亿的整合经历后，中海在并购方面有更成熟的经验。同时在拿地方式方面，以往少见的合作拿地也将被中海开始采用，这包括与中建体系内各单位，以及其他有土地资源的企业、也包括与国企之间进行合作。

另外，肖肖称，央企的身份，也会让中海在一级土地开发和棚户改造方面争取机会。北京最大的棚户改造项目石景山区北辛安棚户区改造已由中海在推进，目前项目进度高达90%以上，这个总建筑面积达到数百万平方米的项目，将极大增强中海在北京市场的竞争力。

禹洲集团执行总裁蔡明辉称，今年应该是一个拿地比较好的机会，国家对楼市的调控会导致一部分企业在资金或者开发方面遇到困难，禹洲能够发挥优势，通过收购兼并的方式以低廉价格获取土地。据介绍，该公司也会关注公开招拍挂市场，寻找一些适合的机会。而有这样的拿地计划，主要源于禹洲去年及今年开局以来销售情况良好，有足够的资金支撑拿地。

融创中国董事长孙宏斌亦表示，已经于去年10月份停止在公开市场拿地，未来将主要通过并购等方式获得土地。

来源：21世纪经济报道