购房降杠杆：预计今年房贷下降三成

中原地产首席分析师张大伟认为，严厉的调控风暴之外，核心依然要看信贷的变化。

当前，受国际环境影响，中国货币和信贷政策正在调整中。

“货币政策宽松时，很可能会导致通货膨胀，在金融市场或者房地产市场导致某些资产泡沫。” 在3月26日举行的博鳌亚洲论坛分论坛上，中国人民银行行长周小川如是说。

周小川认为，全球货币在多年的量化宽松之后，当前已经到了周期的尾部；全球很多国家已经放弃了流动性，虽然货币政策制定当局已经开始紧缩政策，但这仍是一个渐进的过程。

在更早前的两会记者会上，周小川表态称，中国货币政策总体来说还是稳健中性。

在商业银行的层面，21世纪经济报道的调查显示，近期热点城市的商业银行房贷利率，已悄然上行。

汇丰银行本是房贷利率最优惠的银行之一。但其广州分行一业务员告诉记者，“之前银行首套房贷款利率是8.2折，去年最低达到8折，但现在全面升到8.5折，未来听说还会继续升高。”

而广州其他银行如邮储、光大等首套房贷利率也已陆续上调至最低9折。南京、太原等城市，则从原先基准利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至开始执行基准利率，即不再给优惠。

对于购房人来说，买房成本最多的是首付，而热点城市基本都已经认房又认贷了。目前，一线城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付则升至6-8成，买房杠杆率大大降低。

这一状况还在向二、三线城市蔓延。贵阳、南通等城市也纷纷调整首付比例，目前上述两市的第二套住房公积金贷款首付比例已上升到30%、40%。

申万宏源报告称，2017年个人房贷在新增贷款的占比预计会降至30%，相比2016年平均水平约为45%。若假设2017年新增贷款与去年基本持平，预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元，相比2016年时为5.68万亿元。

对于开发商来说，2014年下半年以来的廉价融资盛宴也早已结束，融资渠道收窄。2017年前两月；房地产开发商可用资金同比增长7%，其中自筹资金（占总资金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在于监管层自2016年第四季度以来，实际暂停了房企于境内发行公司债。

需求高点已过，供给仍在高位

中国楼市历来受政策影响极大，尤其2008年以来，受货币和信贷的影响最大，此轮从2014年开始的上涨，更与货币政策密切相关，与此前叠加人口红利、经济发展红利有明显不同，因而也最缺乏根基。

万科总裁郁亮指出，虽然目前小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动，但因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。

徐枫表示，2015年年末，以深圳为代表的一线城市房价已使购买者难以承担，整个楼市走向自我调整阶段；大多数买家以透支的方式，通过许多融资渠道集资买房，支撑起总体交易量，但现在多方面的政策围堵正在加速楼市下行。

“深圳目前就处于量价齐跌的状态”，她预测，2017年深圳市一、二手楼的成交量合计将下跌10%，如以6万/平作为基点的话，而这一轮的周期将持续到2018年。

持类似观点的还有全国房地产商会主席顾云昌，他对21世纪经济报道称，2017年楼市总体情况肯定不如2016年，特别是在一二线城市，今年下半年会处于平稳或下行的周期中。中原地产认为，随着政策、信贷全面收紧，加之政策持续打补丁，以北京为代表的一线城市改善需求被抑制，北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降，这些城市将进入低迷调整期，不排除在这些城市，将出现明显的房价下跌。

但顾云昌同时指出，目前城市大分化、市场差异化明显。认房又认贷只在一线城市与二线热点城市，而其他大多数城市依然在去库存当中。

徐枫表示，从全国来看，房地产市场市场冷热不均，并不是全国都进入下行周期，有些城市虽然房价高，但并未透支当地支付能力，房产的自有化率高，如惠州、温州、杭州、昆明等。

深圳中原地产研究中心经理王飞也认为，目前全国正处于结构性调整周期中，一、二线城市要严控风险，谨防过热，抑制投资投机行为，但三四线还是要引导合理去库存。

郁亮认为，短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。

来源：21世纪经济报道