租金回报率低制约资产扩张
目前，长租公寓企业除了面临无法可依及较大的政策不确定性之外，更为现实的是自身的盈利模式问题。前期多靠大把“烧钱”，未来可持续增长又在哪里？
链家研究院院长杨现领曾表示，规模和盈利之间有条临界线，长租一旦拓展到2万间房源左右的数量时，规模效应才会出现。但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方等少数几家。
明源地产研究院首席研究员刘策认为，公寓企业获取房源的成本必然会加大，最理想的持有资产人应对接REITs产品，否则很难获得高估值。
虽然国内该领域的REITs产品暂无入市，但去年底魔方公寓尝试推出了以公寓租金收益权为底层资产资产证券化的3亿元ABS产品。今年，青客、寓见、未来域、爱上租等也将在相关领域试水。
刘洋表示，当前长租公寓市场较大的租售比差异则成为资产证券化的“拦路虎”，要解决这一问题，需要从降低物业售价和提升公寓租金方面着手。
去年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。
制度设计中还包括很重要的一点——提供金融支持。上述《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
来源：每日经济新闻
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