旧改：一个弯道超车的机会

无论是外来大鳄还是本土豪强，扩大广深布局不得不面对土地供应紧缺的困局，城市更新将是主动或者被动的选择。一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。

在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军。深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里；完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

这一未来主战场已经引得多方抢食，深圳本土开发商如佳兆业、招商蛇口、华侨城、万科以及外来开发商恒大、碧桂园等，均在加码进入旧改领域，彼此之间竞争激烈。旧改项目将成为这些开发商的重要收入和利润来源。

2016年12月26日，恒大签约湾厦城市更新项目。其同时透露，目前公司已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后预估总货值约6000亿元。

恒大动作迅猛，深圳本土开发商也不甘落后。目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

佳兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据了解，佳兆业的城市更新项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域。

受限于土地资源稀缺，万科也在深圳发力旧改项目，布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

随着深圳市区住宅用地紧缺，工改工项目受到开发商的青睐，深圳万科亦有涉猎。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被暂时做成面对公众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园，未来也做成工改工项目进入市场销售。

刘策表示，珠三角地区市场化程度较高，即使像旧改这样的领域也不会设地域门槛；随着存量资产时代的到来，在这个领域的布局快慢将成为影响未来市场格局的变数，不排除踩中节奏的企业实现弯道超车。

中国奥园

“粤派新锐”中国奥园：超六成土地在一二线 重点锤炼大项目

2016年，中国房地产行业集中度进一步提升，房企规模强者愈强。随着楼市调控加码，市场出现一些调整。如何在严峻的市场形势面前取得更高增长，考验着每一家参与主体的综合竞争能力。

随着行业集中度的提升，抢占市场份额成为房企较量的一大目标。在各派房企林立的华南区域市场，本地实力派与“过江龙”之间的较量在所难免。

作为“粤派新锐”，中国奥园2016年交出了一份不错的成绩单。奥园集团主席郭梓文表示，2017年要真正实现大跨越，必须重点锤炼超大规模项目，对有经营管理能力的团队、重点区域进行投资。

4年业绩增长近4倍

恰逢中国奥园成立20周年，2016年奥园交出了一份不错的成绩单。数据显示，中国奥园2016年实现合同销售金额256亿元，同比增长69%，较2012年的52.2亿元增长近4倍，完成全年销售目标的151%。

克而瑞发布的房地产销售榜单显示，2016年奥园销售金额排名第65位，较2015年的第68名上升3位，2017年1月最新排名则升至52名。

《每日经济新闻》记者梳理近几年中国奥园年报发现，自2013年奥园销售金额首次突破百亿大关以来，一路保持快速增长。2012年至2016年，奥园销售金额分别为52.5亿元、100.38亿元、122.2亿元、151.7亿元、256亿元。其中，2016年有7个项目年销售金额突破10亿元。

白银时代的房企规模争夺日趋激烈，未来行业的集中度将进一步提升，一路追求稳健发展的奥园在粵派房企中逐渐凸显规模优势，呈现加速发展态势。

2015年中国奥园先后收购13个商住项目，新增249万平方米土地储备。2016年，奥园地产于广州、佛山及澳洲悉尼等地补充土地储备，并首次进军深圳、成都及宁波等城市。

2016年上半年，奥园收获深圳、成都等地的4块商住地块，新增建筑面积139万平方米。截至2016年月6月30日，奥园集团土地储备面积为1380万平方米，每平方米建筑面积成本为1754元，土地储备面积高于2015年末。下半年，奥园花费21.08亿元在广佛、宁波、悉尼等城市斩获地块，新增建筑面积为60.35万平方米。2016年，奥园巩固珠三角优势区域，优化一二线城市土地储备，为业务规模的增长奠定了基础。

近些年，一二线城市土地价格日益攀升，对于集中布局一二线城市的奥园而言，土地成本也水涨船高。据《每日经济新闻》记者了解，奥园鲜有在公开招拍挂市场露面，更多的选择收购以及合作开发模式获取土地。

据奥园集团营运总裁马军透露，2016年奥园用于土地增持的预算是60亿元，上半年仅用了约25亿元。加上下半年的土地资金支出，尚未达到预算。2017年1月份，奥园花费21.2亿元在珠海和扬州两地获得地块，新增建筑面积50.6万平方米。

从城市分布来看，奥园超六成的土地储备在一二线城市，郭梓文表示，依然看好一二线城市的市场前景，三四线城市则要在未来三四年才能逐步缓解库存压力。未来的土地投资策略也将继续保持“一二线为主、三四线为辅”。