4万亿租赁市场盈利难题待解

尽管市场潜力巨大，但21世纪经济报道记者调查发现，目前无论是大型企业抑或是小型品牌，在住宅持有租赁上仍未有明确的盈利模式。由于商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立起盈利模式。

21世纪经济报道记者多方采访相关专业人士，发现租赁的盈利难题主要集中在三方面：地价、税收以及资金成本。

万科高级副总裁谭华杰告诉21世纪经济报道记者，土地成本过高大大降低了租金回报率，因居住用地本来地价就贵，不动产价格偏高，而租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

地价高企拉高成本，而较重的税赋也使收益降低。机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。目前现状是个人对这一部分税的缴纳尚未严格执行，但机构不得不面对。

除地价与税赋高外，机构还要面对资金成本高的挑战。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以目前市场的行情来算，像广州这样的城市，住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作的话，是不可能盈利的。

“但是在美国或香港这样住宅租赁市场较为成熟的地方，租金回报率为5-8个点、资金成本只有2-3点，这样就具有收益性了。”张大伟说。

杨现领也指出，现在长租公寓市场融资成本很高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长开彦还指出，传统地产商的运作模式是拍地建造销售，但是自持租赁的回款时间长、速度慢，钱不能快速回笼，易形成资金短缺。

发展租赁的瓶颈突破在于土地

“机构靠租赁盈利还没有成功的模式可循。即使是现在有企业响应政府推出长租公寓，很多也是利用政策红利打擦边球。”

张大伟介绍，现有政策规定可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受一些如水、电收费政策红利。但这并不足以刺激可售类的商业用地改变为出租用地。现在许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地。

因此，发展租赁的瓶颈突破关键在于土地。北京等地的自持住宅土地出让便是这方面的破冰之举。

就北京万科所拿的自持住宅地块而言，谭华杰认为，这宗地的价格比周边可销售类型的土地地价低，那么租金收益率肯定会提高。他表示，国家可以定向出售扶持类的租赁住宅用地，单独给出自持物业的供地指标，不占用原来的住宅用地指标，这样能降低地价，提高租金收益率。

拿到地以后如何运营？谭华杰的设想是“众筹”。

北京万科正在进行实验。拿地后，由万科建立众筹平台，并选择合适的众筹企业进入。众筹企业早期众筹投资支持万科开发，后期向万科提交相应的众筹项目运营费用。在项目建设完成后，众筹企业的员工可向万科租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，万科则负责为社区提供物业管理和配套服务。

谭华杰认为，“众筹的核心是降低融资成本，类似于发展住房合作社，让大家能够像存银行一样把钱存进去，这样能够真正降低利率。”

此外，发展租赁业务还需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金包括险资、债权，甚至REITs等低利率的资本。

最后，在降低税费方面，谭华杰建议，可以参照个人出租缴税的办法，实施综合税率，把20%多的税降到4%、5%。因为实行20%多的税率，个人缴税未得到严格执行，机构也不敢进入租赁市场，但如果降税之后，机构热情被激发，国家收到的税一定会增长。

“除了做一些定向的土地出让、资金扶持、税收减免，最直接的方法是抑制房价增长。”张大伟则表示，房价涨得太快，任何人都不会安心租房，开发商也不会想发展租房业务。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦表示，中央鼓励机构成为租赁市场的房源提供主体，还需要较长时间建立长效、完善的机制，让运营商能从中获利；并且，租赁立法等配套法规措施也应尽快出台，以保障各方权益。

来源：21世纪经济报道