燕郊房本:北漂乐园土地落宗难 副市长也没办下来

来源:地产中国网 2017-02-13 09:59:00

(原标题:燕郊房本的秘密:北漂乐园土地“落宗难”牵出陈年往事)

2月8日,河北省三河市燕郊国家级高新区格外寒冷,迎宾南路的燕郊不动产登记业务大厅附近聚集了数百位业主,他们急于从政府获得一个确切的信息:手中的房产证什么时候能换成不动产证。

自2016年12月1日三河市正式实施不动产登记以来,燕郊地区部分业主们在交易过程中发现,房产证因为落宗问题而无法换发不动产证,从而导致无法交易。截至目前,整个燕郊至少发现33个小区存在类似问题。

当日,三河市副市长刘增禄在针对这一问题的现场办公会上,指定政府工作人员带着业主办理不动产登记,业主们齐声叫好。但到窗口时,却遭到办事人员的拒绝,理由是房产对应的土地性质并非住宅用地。

这个紧邻北京通州区隶属河北国家级高新区,过去几年房价爆涨,大量产业项目变身房地产。由此引发各类土地乱象,在这一轮不动产登记过程中暴露。

廊坊市国土系统一位人士透露,无法落宗的小区多数与违规使用土地有关。

不动产登记引发的落宗问题不仅仅在燕郊,河南、河北、山东、湖南等省市也均发生,造成的原因也各不相同,但多数均与土地有关。

一位廊坊市国土系统相关官员表示,类似的情况在全国较为普遍,具体到一个城市,则属于个别现象,但解决起来比较棘手,比如土地性质为工业用地的,想要完成不动产登记,需要把土地性质变更为住宅用地,“需要更高级别的政府来解决。”

目前燕郊住宅落宗难的问题,已引起政府高层注意。在向上级部门汇报有关情况后,2月9日,国土资源部在国新办发布会上表态,燕郊不动产登记事情正在解决中,部分住宅通过了解历史情况、完善手续等已经可以登记,未来会陆续解决不动产登记问题。

“副市长也没办下来”

2月7日,为了解决燕郊部分小区无法落宗问题,三河市政府下发一份《致广大业主公开信》显示,目前三河市正在对全市房地产进行全面摸底调查,“经过反复查找历史证资料,目前已经认定福成五期、福泽颐园14-15号楼、燕潮家园、祥馨日升、电子城小区可以办理不动产登记。”

同时,三河市政府进一步表示,其他小区正在逐一核查中,结果将陆续公布,一周内将出台具体解决办法和工作方案。

2月8日,在燕郊不动产登记中心,三河市政府副市长刘增禄也重复了上述承诺,并表示问题将在一周内解决。

在业主们的要求下,刘增禄亲自指定福成五期4号楼一位业主现场办理不动产证,此前,廊坊市国土资源局给业主们的答复是:福成五期1、2、3号楼土地性质为工业用地,4号楼土地性质为绿化用地,无法办理不动产证。

4号楼业主在政府工作人员带领下到不动产登记中心窗口办理时,不动产登记中心工作人员坚持认为,土地性质还未变更过来,无法办理不动产证。

这个插曲一定程度上反映了想要解题并不容易。不过,2月9日国土资源部在发布会上的表态,似乎意味着事情发生了转机。国土部部长姜大明表示,燕郊问题,现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续,可以登记了,估计在不长的时间,就会解决完毕。

无法落宗的原因

2月8日上午,一位福成上上城五期的业主表示,其所在小区共有4栋楼无法落宗,通过业主们自行查询得知,1、2、3号楼土地属于工业用地,4号楼属于绿化用地,由于土地性质问题,房屋未落宗而无法换发不动产证。

未落宗,是指土地使用权人有土地使用数量支配权,但没有落实地块或宗地。经济观察报根据业主投诉和现场查询记录不完全统计,目前燕郊80多个小区中,至少有33个小区存在无法落宗的情况。其中多数为单位家属楼,由于用地为划拨,所以整体无法办理落宗。

2016年1月份,国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》,目前已经有18个省、直辖市、自治区启动不动产登记。2016年12月1日,三河市开始正式实施不动产登记,未来无论一手房还是二手房交易全部换发不动产证,取代原来的房产证。原来购房者只拿到房产证,小区国有土地使用证统一在开发商手中备存,不动产证为国有土地使用证和房屋产权证二合一。

前述廊坊市国土系统人士介绍,从不动产登记实施以来,廊坊市下辖三河市燕郊地区小区无法落宗主要有四种情况:第一,土地出让金和相关税费没有缴清;第二,土地性质为工业用地;第三,土地性质为集体土地;第四,土地为划拨土地。

该人士表示,针对燕郊部分小区无法落宗的不同情况,土地本身为住宅用地,开发商拖欠土地出让金的,只要补交完相关费用后,即可以办理。

针对工业用地、划拨土地和集体土地性质的小区,目前政府方面并没有相应方案。但其认为,还需要履行相关土地性质变更程序,工业用地和划拨土地补交土地出让金后变更为住宅用地,集体土地还需要履行农转用手续。

工业用地和划拨土地变更用地性质,在上级政府支持下,只要符合城市总体规划和用地指标,解决难度相对较小。不过,目前燕郊已经超标使用近1200亩住宅用地,而且2016年供应指标为零,想要腾挪出相应的指标显然并不容易。

集体土地想要变更成住宅用地,不仅符合上述几个条件,而且还需要符合农地转用的相应条件,这一审批权限为河北省甚至更高。“就看上级政府如何处理了。”

目前暴露出来的不动产登记问题,河北和河南较为严重,河北除了燕郊所属的廊坊外,石家庄、邯郸相关无法落宗的问题也较为突出。而据河南郑州当地媒体统计,郑州全市经开区只有15个小区可以办理不动产登记,其他市辖区共有55个小区存在落宗难题。

原国土部地籍司副司长向洪宜向经济观察报记者分析,此番国土部针对燕郊的不动产登记的解决口径,实际上是遵循“从松”原则,主要原因在于,一、购房者不是责任方,二、燕郊这种现象存在于全国范围内。问题的源头在于早年执行土地指标管理制度的松散,地方政府、国土资源系统和住建系统整体无土地指标管理意识。

长期以来,一个房地产项目的规划、土地和建设分属不同部门审批,其中用地规划和项目建设规划归规划部门;建设用地审批由国土部门审批并颁发国有建设用地使用证书;项目建设审批由住建部门审批并由房管部门下发产权证书。

房、地权证分属不同部门,一定程度是形成不动产登记过程中出现各类问题的根源,无论是燕郊部分开发商用非宅地土地证办理房产证,还是郑州开发商通过抵押土地向银行贷款,在项目交工后不解押,最后因土地证被法院查封的现象,均与这种两证隔离的制度有一定关联。

上述廊坊市国土系统人士透露,不动产登记曾一度受到燕郊部分开发商的抵制,“国土部门在部分小区进行核查、测绘的时候,物业的人都不让进门。”

不动产登记让土地证和房产证二合一,把权属归属至国土系统,一方面为原来遗留问题解决提供了契机,另一方面,两证合一,也一定程度弥补了之前两个部门之间形成的监管真空和漏洞。

“宅地指标用光了”

燕郊多数无法落宗的房屋都存在一个普遍问题,即房产证显示土地性质是住宅用地,而在不动产登记中心查询得到的却是非住宅用地。在缺乏合法土地证书的情况下,为何能够办理出房产证?这是多数业主心中的疑问。

上述廊坊市国土系统人士表示,三河市政府组织各部门对燕郊各个问题小区进行调查和核对,主要存在几种情况。

第一,属于历史遗留问题,在国家实施招拍挂政策之前,一些单位利用划拨土地建设家属楼,最后办理了房产证;还有一类是集体土地或划拨用地建设的各类保障房和回迁房,有房产证,但也无法办理不动产证。

第二,违规用地形成的问题,一类是开发商利用假的土地证书,在一些官员的帮助下办理房产证,比如,本来是综合用地,却以住宅用地名义办理房本;还有一类土地性质变更过程中,开发商没有补交相应土地出让金,土地被打回原形。

另外,也有地方政府在运用商品房用地指标时存在寅吃卯粮现象。廊坊北三县地区,常常会出现业主办理完网签两年之后才能拿到房产证。其中一个重要的原因就是,房屋所在的宗地本是非住宅用地,今年的项目用的是明年甚至后年的宅地指标。

河北省国土局一位人士曾在接受经济观察报采访时表示,工业用地变更为住宅用地必须符合三个条件:第一,必须符合城市总体规划;第二,经过规划部门审批通过;第三,国土部门主管官员签字。

据其介绍,这一过程中,只要符合相关条件,在区县一级政府就可以进行变更。上述廊坊市国土系统人士表示,土地性质变更后,当地住宅用地总量不能超过当年商品房住宅用地指标。

但燕郊的问题是,此前宅地出让规模远远超出指标。经济观察报记者查询燕郊2011年到2016年6年的商品房土地指标和出让情况,每年指标和实际出让均存在较大差异,比如2011年分别为 132.149公顷和47.3936公顷;2013年分别为47.42公顷和209.1849公顷。

6年里,燕郊商品房供应指标共计4751.688亩,实际出让面积为5942.1075亩,实际出让比供应指标多出1190.4195亩。也就是说,截至2016年底,燕郊住宅小区中,有近1200亩土地虽然名义上为住宅用地,但相关审批程序还未履行完毕。

而从2014年开始燕郊商品房用地出让断崖式下降。由 2013年209.1849公顷下降至2014年14公顷、2015年10公顷和2016年0出让。同期,燕郊商品房用地指标分别为47.42公顷、66.33公顷、8.21公顷和0指标。

实际上,2008年之后,伴随着北京房价不断上涨,一直定位为产业园区的燕郊成为北漂置业的理想之地,房价开始抬头,新的房地产项目不断涌现。

在燕郊,有关产业园区变身房地产项目的案例并不鲜见。2011年为了配合燕郊国家级高新区揭牌仪式,当地政府一口气推出八大产业项目。时至今日,这些项目所在地大半已经开发成商品房

(来源:经济观察报)

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