万套商品住宅卡在了“落宗”
宗地是土地登记的基本单元,也是地籍调查的基本单元。房产落宗是建立起房屋和所在宗地的关联关系,并生成唯一的不动产单元代码,即“落宗”。落宗的基本原则之一,就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。举个例子,如果土地是50年产权的商业用地,地上建筑物却是70年产权的商品住宅,则判定为不一致。
燕郊此次大范围的“落宗”问题,始于三河市于2016年12月1日开始的不动产统一登记。根据《三河市国土资源局关于实施不动产统一登记有关事项的公告》规定,自2016年12月1日起,三河将全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的职责整合到三河市国土资源局,并成立三河市不动产登记中心,负责承担三河市不动产登记具体业务。 按照“不变不换”的原则,以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效,权利不变动,证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时,更换新的《不动产权证书》。
也正是在更换《不动产权证书》的过程中,大量住户发现,70年房本上所录入的建设用地原来并非住宅用地,有的是工业用地,有的是绿化用地,有的更是违章用地。
根据业主们提供的名单,目前包括首尔甜城、燕郊美林湾A区、电子城小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、福成五期、福成二期、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区、紫竹园等十几个小区、近万套商品住宅,都在不能落宗的范围内。
根据规定,房屋不能落宗,则不允许进行买卖交易,不能向银行申请抵押贷款,也不能办理房产继承。“我们的诉求很简单,我现在的房本是多少年产权,不动产登记后还是多少年。”
房产证背后的土地指标“腾挪”
一块40年、50年性质的土地之上,究竟是怎么盖起了70年大产权的商品住宅?
在对福成二期小区业主的采访中,记者看到了一份当年由开发商“三河福成房地产开发有限公司”提供给业主的材料,包括商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和国有土地使用证在内的五证均是齐备的,分别盖着廊坊市房地产管理局、燕郊经济技术开发区规划建设局、三河市人民政府的公章。同时,在商品房预售许可证和国有土地使用证上,都清楚地注明是商品住宅用地,土地使用权限的终止日期是2075年7月7日。
“从这五证上看,开发商应该确实是按照商品住宅用地获取的土地,问题大概是出在了地方政府一方。”一位要求匿名的业内人士向记者透露,每年,每一个省市究竟能出让多少土地,实际上是有一个土地指标的,而在分配到各个省市的土地指标中,工业用地指标多少、住宅用地指标多少,也都是有明晰的规定的。
“三河由于紧靠着北京,商品住宅需求很大,可作为一个普通县级市,它所能获取的住宅用地指标是有限的,在供应紧张的情况下,地方政府就偷偷将工业用地、商业用地的指标暂时用到了住宅用地上。”该人士告诉记者,如果只是某一年的住宅用地指标紧张,地方政府是可以通过“腾挪”的方法在年与年之间进行分配,可燕郊的问题是由于住宅用地一直稀缺,窟窿大了就不好补了。“原先没有不动产统一登记,这个问题浮现不了,可一旦联网了,这块土地到底是什么性质的,一下就能摸清。”
据了解,房屋不能落宗的问题并非燕郊的特有现象。在河北的网络问政平台上,记者就看到,石家庄的普通住户也在反映房屋不能落宗的情况。在一则新乐市国土资源局的回复中,明确写着“经不动产登记中心调查核实,金穗小区未找到该小区相关土地手续,不能落宗。”
(来源:北京晚报)
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