房地产融资政策趋紧 内地房企仍掀美元债高潮

来源:地产中国网 2017-01-23 08:06:00

根据彭博统计的数据,自2016年1月1日至今,中国内地房地产企业共发行美元债券49只,发行总额为176.64亿美元。

其中,2017年1月1日至今已有23.25亿美元债发行成功,包括中国中化集团所属方兴光耀有限公司、仁恒地产、广东省房企时代地产、首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 子公司Central Plaza Development Ltd、闽系房企禹洲地产、广东房企中国奥园等发行人。

“在香港融资,需要在港设立专门的融资平台或子公司。一些房企也计划于香港设立融资平台。”前述房企融资负责人表示。

彭博经济学家陈世渊表示,内地房地产发行美债主要的原因是,过去几年发行的美债即将到期,面临较大的赎回压力。同时,房地产企业如今比较难在国内获取美元。房地产企业在过去一年销售快速增长,资产负债表得到改善,也降低了发债成本。

在往年,三季度往往是美元债淡季,而在2016年三季度、四季度分别有70.74亿、44.85亿美元债发行;仅在去年12月,就有如融信中国万科地产(香港)有限公司、旭辉控股集团、绿地全球投资有限公司、龙光地产、合景泰富、Easy Tactic Ltd等发行美元债券。2015年的三季度仅有5只、18.50亿美元债发行。

随着美元进入加息通道,房企美元利率大幅上升。

万科为例,万科于2016年共安排三次中期票据发行,4月发行的13.75亿港元3年期票据发行利率2.50%,9月发行的2.2亿美元5年期定息票据的票面利率为2.95%,12月发行的6亿美元3年期票据的票面利率为3.95%。而就在2016年7月,万科董秘朱旭在半年度经营情况电话会议上表示,2016年以来,得益于在香港和内地市场发行的票据利率较低(2.35%-2.5%左右),万科的整体融资成本较上年有所下降。

不同企业之间美元债券发行利率已有较大不同。地产民企仍需忍受高息负债成本,但国企则从容许多。

中国中化集团旗下中国金茂控股集团通过方兴光耀有限公司于2016年1月、2017年1月分别发行3.5亿美元、5亿美元次级担保永久资本证券,发行利率分别为6%、5.75%。首创置业今年1月通过全资子公司Central Plaza Development Ltd.发行4亿美元三年期票据的票面利率仅为3.875%。

中小房企利率明显高企。仅以2017年1月发行的美元债券为例,时代地产发行3.75亿美元三年期优先票据的票面利率为6.25%,禹洲地产发行3.5亿美元五年期优先票据的票面利率为6%。

“在香港成立公司做海外融资的好处是资金比较好拿,能够快速拿到低成本。”一位房地产公司融资负责人表示。

地产信托持续回暖

2016年,抑制和防止包括房地产业在内的资产泡沫,是政府宏观调控的重要内容,但具体到前三季度,由于地产市场拿地、销售都十分火爆,不少信托公司顺势扩张房地产业务。

信托业协会统计数据显示,截至2016年3季度末的房地产资金信托规模1.35万亿元,占比8.45%,比2015年3季度1.29万亿元增长4.65%,比2016年2季度1.31万亿元增长3.05%。

进入四季度,调控政策的密集出台,2016年底中基协发文限制证券期货业机构私募资产管理计划投资房地产开发企业和项目,文件一发让不少基金子公司等资管行业房地产业务人士“一声叹息”。

但对于信托公司来说,其他融资渠道受限可能有利于信托房地产业务。有房地产信托经理透露,2016年底监管曾对信托公司窗口指导不准做深圳某两家大型房地产公司项目,对于其他地产公司并没有明确要求,从业务角度看影响不大。

中建投信托研究中心近期对房地产开发商的调研显示,受访开发商普遍表示资金流充裕。由于2016年以来销售资金回笼状况良好,且从2015年政策松绑至930调控前,多家房企已经获得了相对充足的融资。虽然房地产融资政策不断收紧,但受到资金流充裕的乐观影响,只有少数受访者判断未来3个月的综合融资成本会上升,大部分开发商预期综合融资成本不变甚至下降。

2015年至2016年三季度,发债成为地产企业低成本融资的主要渠道,不少地产商更通过低成本融资获取资金提前结束了高成本的信托融资,对地产信托影响颇大。2016年十一以来,债市、ABS市场融资受限,房地产企业融资渠道又有回归信托的趋势。

对于资金成本,基金人士似乎没有地产商乐观,有券商系资管子公司老总预计,房地产融资成本在2017年将至少上涨0.5%-1.5%。

据了解,2016年信托公司对地产企业的融资成本设定约在9%-12%之间,具体成本与项目阶段和地产商资质相关。

信托公司的房地产业务模式也发生一定变化。最主要的趋势是由过去债权模式向股权模式转换,主流方式例如通过与房地产公司合作设立地产基金,再通过地产基金投资具体项目,信托公司从中获取的收益也从固定收益向浮动收益转换。应用该模式,信托公司在项目管理上参与度提高,通常会获取更多利润。

多位信托人士均反馈,信托利润主要依靠房地产的情况短期内还不会改变。以股权方式参与,同时可以降低地产企业资产负债率。

另外,由于2016年四季度对开发商拿地的政策限制,地产商通过并购项目公司或并购小地产商的意愿强烈,通过类似并购获取土地,成本更低。信托为房地产企业提供并购融资也可能成为2017年的地产业务重点。

来源:21世纪经济报道

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“三个盖子七个锅,还有四个靠借债。”地产行业的杠杆因此而来,此前金融机构可以为地产商提供几乎涵盖房地产开发每个环节的融资,但随着房地产调控政策密集出台,已经能够感受出房企融资环境明显收窄,但事实究竟为何?21世纪经济报道通过调查试图展现房地产融资各种实现路径的近况,还原一个真实的房地产融资环境。
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