去年11月，富力地产（富力又一城 富力盛悦居） 、保利地产（保利西山林语 保利新茉莉公馆）、泰禾集团、首开股份等房企公布了在银行间市场的债务融资计划，总额超过700亿元，以中期票据为主。其中广州富力地产发行不超过400亿元的债务融资工具，不限于中期票据（含永续中期票据）、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。

“我们去年上半年发过公司债，所以下半年公司债收紧后并未有影响，不过下半年公司债利率也上升了。公司债也不是不能发，我们申报了新的公司债，希望今年二季度发行。”一位房企融资负责人表示。

此前媒体报道称，银行间市场交易商协会对房企在银行间市场融资的限制有所放松。除主营业务为房地产的央企，A股上市公司，省、市国资委下属的房地产公司3类房企外，境内注册、境外上市的H股上市房企也获得在银行间市场发债资格。

2016年11月7日，保利地产发行2016年度第一期中期票据（简称“16保利地产MTN001”），发行规模30亿元，限5年，发行利率3.28%。2016年12月30日，北京首都开发股份有限公司发行北京首都开发股份有限公司（简称“16首开MTN001”）。“16首开MTN001”期限为3+N年，发行总额20亿元，发行利率4.80%。

从利率看，2012年以后，公司债发行票面利率高于企业债和中票；自2014年央行进入降息通道后，这些融资工具的利率一直下行。

据Wind数据，到2016年四季度，公司债平均票面利率回落至5.18%，中期票据平均利率则更是低至4.12%。就房地产类债券而言，房地产类公司债从2015年的平均5.5%降到2016年的5.1%，而房地产类中期票据票面利率平均从2015年的5.2%以上下降到2016年的仅为4.1%。

但是，自12月初开始，债市调整压力下，国开行等机构取消公司债、中票、短期融资券等发行计划。而据记者了解，市场对2017年上半年债市走势看法并不一致，这势必将影响债市发行。

据媒体不完全统计，2016年12月共有82只短融、超短融、中期票据和企业债等取消或推迟发行，金额总计950.2亿元，11月仅为207.5亿元。其原因均为“近日债券市场利率出现波动”等近似理由。

一个微妙的变化是，在前述富力地产抛出400亿元银行间融资计划后近三个月，2017年1月2日，富力地产转向海外发行2.65亿元美元优先票据，票息率达5.75%。

中型房企追逐ABS融资

1月20日，21世纪经济报道记者获悉，2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的资产证券化（ABS），“只暂停了购房尾款ABS，不给批了”，一位投行人士表示，以物业费收入、租金为基础资产的ABS并未停止。

2016年以来，华夏幸福、碧桂园、金科、融信中国、世茂集团等房企陆续以购房尾款、物业费收入、租金等作为基础资产开展资产证券化（ABS）融资，成为房企融资的新动向。

如：去年6月，碧桂园推出总金额为62亿元的购房尾款应收账款ABS。2016年8月3日，华夏幸福宣布全资子公司廊坊京御房地产（永定河孔雀城 潮白河孔雀城） 开发有限公司拟通过ABS融资，发行总规模不超过21亿元，还款来源为京御地产所享有的购房尾款债权产生的现金流。其中优先级不超过20亿元，次级将由京御地产认购。2016年11月，金科获准发行18亿购房尾款资产支持证券。从融资成本看，碧桂园去年购房尾款资产证券化的融资成本区间为4.5%-6.0%。

21世纪经济报道记者了解到，与公司债、企业债和短期融资券等融资工具的融资规模要求“累计余额不超过净资产的40%”相比，ABS的融资规模理论上无监管限制，取决于基础资产现金流规模，且无期限限制，一般为5-10年，融资成本取决于资产评级，优质资产融资成本较低。

“ABS本质上类似经营性物业贷款，融资期限长，5-10年都可以做。”一位券商ABS业务人士表示。

“实际上，ABS虽然本质上是项目融资，通过基础资产提供稳定且持续的现金流，发行ABS的机构主体的信用依然重要，审批还是会看一下主体信用。”华南一位债券承销人士表示。

一位房企融资负责人表示，“主要是排名大约在20-60强的房企在尝试ABS融资”。在交易结构上，“住房尾款ABS要关注不同城市的地产政策，项目所在区位，循环购买等问题”，前述ABS人士表示，特别是在入池资产上涉及权利归属、转让等条款设定均较为细致，如原始权益人合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质押权等担保物权；应收款账龄不得超过365天，单个债务人所对应的基础资产未偿价款余额占比不超过2.5%等。

影响ABS的，更多是非金融因素。“物业租金ABS要关注租赁合同期限、物业地理位置、是否是‘二房东’、是否有权利限制等问题。”前述ABS人士表示，以此判断是选择直接通过ABS融资，还是需要构造权益，通过一个资金信托来将信托所代表的利益按月分配。

2016年，企业ABS发行4385.21亿元，同比增长114.90%；存量5506.04亿元，同比增长138.72%。相较于其他融资方式，ABS虽增速很快、有盘活存量资产的优势，但规模仍有限。

多因素催生发外债热潮

2016年12月30日，万科在将其于2013年9月设立的20亿美元规模的中期票据计划规模更新为32亿美元后，又重新修订协议，用其子公司万科地产（香港）有限公司取代孙公司Bestgain Real Estate Lyra Limited成为中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人。

此前，万科通过Bestgain已发行7次中期票据计划，6笔票据尚未到期应付。就在这一协议不久前的2016年12月15日，万科通过Bestgain发行第7次发行、金额6亿美元的3年期定息票据，票面利率为3.95%。

虽然汇率上并不如以往划算，但自2016年三季度以来，内地房地产企业仍掀起美元债高潮。